Reservierungsvereinbarung

Zur Wirksamkeit der in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen Klausel,
wonach der am Erwerb einer Immobilie interessierte Kunde ein „Tätigkeitsentgelt“
für die Reservierung (Absehen von weiterem Anbieten) des Kaufobjekts an den mit
dem Verkaufsinteressenten verflochtenen Verwender zu zahlen hat, das auch bei
Nichtzustandekommen des Kaufvertrags dem Verwender verbleiben soll.

(BGH Urteil 23.09.2010 – Az. III ZR 21/10)

Sachverhalt

Der Kaufinteressent für eine Eigentumswohnung wendet sich an die mit dem
verkaufenden Baubetreuer verflochtene Vermittlungsfirma. Er unterzeichnet einen „Auftrag
zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrags und Finanzierungsbearbeitung“, in dem u.a.
Folgendes vereinbart ist:

„Auftrag und Zahlungsverpflichtung
Der Kaufinteressent beauftragt hiermit die B. GmbH, die den
Verkaufsinteressenten als Betreuer vertritt, sämtliche notwendigen
Vorbereitungen zur Beurkundung des Kaufvertrages zwischen dem
Verkaufsinteressenten und ihm zu treffen. Die B. GmbH wird somit im
einzelnen beauftragt:
a) die Beurkundung des Kaufvertrages vorzubereiten;
b) die Finanzierungsunterlagen des Kaufinteressenten zu bearbeiten (…);
c) mit Unterzeichnung dieses Auftrages die Wohnung / das Eigenheim
anderweitig nicht mehr anzubieten, sondern sie / es für den
Kaufinteressenten reserviert zu halten.
Für diese Tätigkeit verpflichtet sich der Kaufinteressent, an die B. GmbH
einen Betrag von 1.500,00 € zu bezahlen. Dieser Betrag ist mit Unterschrift
auf diesem Auftrag zur Zahlung fällig. Bei Abschluss des Kaufvertrages wird
dieser Betrag mit der ersten Kaufpreisrate verrechnet. Kommt es nicht zum
Abschluss des Kaufvertrages, sind 750,00 € als Tätigkeitsentgelt für die
Reservierung (Verzicht auf weiteres Anbieten) verdient. Die weiteren 750,00
€ gelten als Ausgleich für die Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages und
werden nur anteilig, je nach Bearbeitungsstand zurück erstattet …“

Der Kaufinteressent teilt zwei Wochen nach Unterschrift unter den Auftrag mit, dass er am
Erwerb des Objektes nicht mehr interessiert sei. Die Fa. B. GmbH erstattet dem
Kaufinteressenten daraufhin 750,00 €. Die weiteren 750,00 € behält sie als „Tätigkeitsentgelt“
für die Reservierung, d.h. für das Absehen von weiterem Anbieten, ein. Der Kaufinteressent
macht den Rückzahlungsbetrag in Höhe von 750,00 € geltend. Amtsgericht und Landgericht
geben der Klage statt. Die Revision des Beklagten weist der BGH zurück.

Entscheidung

Der BGH bestätigt die Auffassung des Landgerichts, dass die Fa. B. GmbH
wegen ihrer Verflechtung mit dem Verkäufer nicht als „Maklerin“ im Sinne von § 652 BGB
anzusehen ist. Die von der Rechtsprechung für den Maklervertrag entwickelten Grundsätze
seien aber auch für die vorliegende Reservierungstätigkeit anzuwenden.

Das bedeutet, dass eine erfolgsunabhängige Provision nicht in Allgemeinen
Geschäftsbedingungen / Formularverträgen wirksam vereinbart werden könne. Soweit in der
Reservierungsvereinbarung die Verpflichtung zur Zahlung eines „Reservierungsentgelts“ für
den Fall des Nichtzustandekommens eines Kaufvertrages vereinbart und dieses Entgelt bereits
mit der Unterzeichnung des Auftrages zu entrichten war, verstoße diese Vereinbarung gegen
§ 307 BGB und sei damit unwirksam. Diese Regelung benachteilige den Kläger als
Kaufinteressenten unangemessen. Eine unangemessene Benachteiligung sei zu bejahen, wenn
der Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung
missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht,
ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Die vorliegende
Klausel solle – so der BGH – für den Fall des Scheiterns des Grundstückserwerbs der
Beklagten eine erfolgsunabhängige Vergütung sichern, ohne das erkennbar sei, dass sich aus
der Vereinbarung nennenswerte Vorteile für den Kläger ergebe. Das Versprechen der
Beklagten, die Eigentumswohnung nicht (mehr) anderweitig anzubieten, lasse das Recht der
Verkäuferin unberührt, ihre Verkaufsabsichten aufzugeben oder das Objekt ohne Einschaltung
der Beklagten an Dritte zu veräußern. Der Kläger zahle damit einen nicht unerheblichen
Betrag, ohne dafür die Gewähr zu haben, das fragliche Objekt tatsächlich erwerben zu
können.

Demgegenüber erbringe die Beklagte durch die zugesagte Reservierung keine ins Gewicht
fallende Verzichtsleistung. Da die Reservierungsgebühr auch dann zu zahlen sei und nicht
zurückgefordert werden könne, wenn der Kaufinteressent kurz nach Unterzeichnung der
Vereinbarung seine Kaufabsicht aufgebe, könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass
faktisch zwischenzeitlich schon ein anderer gesuchter Interessent zurückgewiesen sei. Die
einseitige Berücksichtigung der Interessen der Beklagten werde im Übrigen nach Auffassung
des BGH noch dadurch verstärkt, dass auch dann ein Anspruch auf Rückerstattung des
gezahlten Entgelts ausgeschlossen ist, wenn der Kaufinteressent das Nichtzustandekommen
des Kaufvertragsschlusses nicht zu vertreten habe, sondern die Beklagte selbst oder die mit
ihr verflochtene Verkäuferin für das Scheitern des Kaufs verantwortlich sei.

Fazit

Auch wenn im vorliegenden Fall der Vermittler wegen seiner Verflechtung mit dem
Verkäufer nicht als Makler im Sinne von § 652 BGB angesehen werden kann, dürfte die
Entscheidung jedoch auch Auswirkungen auf die Reservierungsvereinbarung von Maklern
haben. Ist das Reservierungsentgelt auch dann zu zahlen, wenn die Bemühungen des Maklers
um das Zustandekommen des Kaufvertrages erfolglos sind, wird der Reservierungsvertrag
dahin gehend zu überprüfen sein, ob diese Vereinbarung – eine erfolgsunabhängige Vergütung –
in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam ist.

Reservierungsvereinbarungen werden deshalb in Zukunft nicht nur insoweit einer Prüfung zu
unterziehen sein, ob sie wegen der Höhe des Reservierungsentgelts eventuell
beurkundungspflichtig gemäß § 311 b BGB sein können, sondern auch im Hinblick auf eine
eventuelle Zusage einer erfolgsunabhängigen Entgeltzahlung, die im Widerspruch zu § 307
BGB stehen kann.