Schönheitsreparaturen: Ist eine Klausel wirksam, die das „Weißen“ der Wände vorsieht?

Eine formularmäßige Mietvertragsklausel ist unwirksam, wenn sie zu den laufenden
Renovierungen auch das „Weißen“ der Decken und Oberwände zählt.

(BGH, 23.9.2009 – VIII ZR 344/08)

Der Fall

Eine Formular-Klausel verpflichtet den Mieter zur Vornahme von
Schönheitsreparaturen. Weiter heißt es: „Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Anstrich und Lackierungen der Fenster, (…) das Weißen der Decken und Oberwände sowie
der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände:“ Als der Mieter die geforderten
Schönheitsreparaturen nicht ausführt, verlangt der Vermieter Schadensersatz.

Rechtlicher Hintergrund

Der BGH hat bereits über folgende Klausel entschieden: Eine
Klausel, die den Mieter im laufenden Mietverhältnis zur Dekoration in vorgegebenen Farben
(z.B. „neutral“) verpflichtet, ist unwirksam! (BGH, 18.6.2008 – VIII ZR 224/07). Beschränkt
sich die Farbvorgabe hingegen auf den Zustand bei Rückgabe der Wohnung, ist sie zulässig
(BGH, 22.10.2008 – VIII ZR 283/07).

Was sagt das Gericht?

Vergeblich! Der BGH hält die Schadensersatzforderung des
Vermieters für unbegründet, weil die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Grund: Sie
sieht eine unzulässige Farbvorgabe im laufenden Mietverhältnis vor. Die Farbvorgabe ergibt
sich aus dem Wort „Weißen“. Es mag sein, dass der Begriff früher ein Synonym für
„Streichen“ war. Ein verständiger Durchschnittsmieter könnte aus dem Wort „Weißen“ jedoch
auch ableiten, dass sein Vermieter den Farbanstrich gerade in weißer Farbe verlangt (sog.
„kundenfeindlichste Auslegung“). Das benachteiligt den Mieter aber unangemessen, weshalb
die gesamte Klausel unwirksam ist.

Praxishinweis

Die Folge einer unwirksamen Formularklausel ist, dass die gesetzliche
Regelung – § 535 BGB – wieder zum Zug kommt. Konsequenz: Der Vermieter ist für die
gesamte Instandhaltung – und damit auch für die Schönheitsreparaturen – zuständig!
Renoviert der Mieter gleichwohl, kann er Wertersatz für die Renovierung verlangen (BGH,
27.5.2009 – VIII ZR 302/07). Bevor der Vermieter seinen Mieter also zur Vornahme von
Schönheitsreparaturen auffordert, sollte er die Klausel noch einmal prüfen oder vom Anwalt
prüfen lassen. Sonst kann es teuer werden! Wer solche Pressionen bei Vertragsende
vermeiden will, sollte frühzeitig Verhandlungen mit dem Mieter aufnehmen, um die etwa
unwirksame Klausel durch gesonderte Nachtragsvereinbarung zu „heilen“. Das ist zwar nicht
umsonst, schafft aber Rechtssicherheit und vermeidet unangenehme Fragen von Käufern und
Banken, wenn finanziert oder verkauft werden soll.