Der Abschluss eines qualifizierten Makleralleinauftrags ist nur individualvertraglich möglich. Ein Formularvertrag löst bei Verstoß gegen das Eigenverkaufsverbot weder einen Schadensersatz noch eine Provisionspflicht des Maklerkunden aus.

LG Lüneburg, Urteil vom 30.11.2010, Az. 9 O 190/10

Sachverhalt

Eine Eigentümerin beauftragt eine Maklerfirma schriftlich, ihr Wohn- und Geschäftshaus zu
veräußern. In dem schriftlichen Vertrag verpflichtet sich die Kundin, keine weiteren Makler mit
der Vermittlung des Objektes zu beauftragen und im Falle einer Zuwiderhandlung zur Zahlung
von Schadensersatz bzw. zur Zahlung der vereinbarten Vergütung in Höhe von knapp 6
Prozent des erzielten Kaufpreises. Ohne Rücksicht auf diese Vereinbarung veräußert die
Eigentümerin ihr Grundstück durch notariellen Kaufvertrag an einen Dritten ohne Einschaltung
der Maklerfirma. Die Klage der Maklerin bleibt erfolglos.

Begründung

Die im schriftlichen Maklervertrag vereinbarte Klausel, dass die Kundin der Maklerfirma
Schadensersatz oder Provision bei Verstoß gegen das Eigenverkaufsverbot zu zahlen hat, ist
unwirksam, weil es sich hierbei um eine von der Maklerfirma für eine Vielzahl von Verträgen
vorformulierte Vertragsbedingung handelt, die eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei
bei Abschluss eines Vertrages stellt. Es handelt sich mithin um eine AGB-Klausel im Sinne von
§ 305 Abs. 1 S. 1 BGB. Eine solche Klausel kann indes nach herrschender Rechtsmeinung nur
individualvertraglich und nicht als AGB-Klausel vereinbart werden.
Im Prozess hatte die Klägerin vorgetragen, dass ihr Mitarbeiter der Eigentümerin „Satz für
Satz in einer mehrstündigen Sitzung“ die Klausel erläutert und den Text detailliert abgestimmt
und in allen Bereichen individuell noch entwickelt habe. Der vom Gericht vernommene Zeuge
musste allerdings einräumen, dass es sich bei der entsprechenden Maklerklausel um eine
seitens der Maklerfirma standardmäßig verwendete Klausel gehandelt hat. Er hat nicht
bekunden können, wie diese Klausel für die Eigentümerin modifiziert worden ist oder zur
Disposition stand. Das Gericht: Das bloße Erklären ihres Inhalts genügt nicht. Von einem
„Aushandeln“ könne deshalb keine Rede sein.

Umsetzung für die Praxis

An das „Aushandeln“ einer entsprechenden Maklerklausel werden von der Rechtsprechung
hohe Anforderungen gestellt. Aushandeln bedeutet mehr als verhandeln. Insbesondere genügt
es nicht, dass das Formular dem Vertragspartner bekannt ist und der Inhalt lediglich erläutert
oder erörtert wird und den Vorstellungen des Partners entspricht. Der Bundesgerichtshof
verlangt vielmehr, dass der Verwender – hier die Maklerin – den in seinen allgemeinen
Geschäftsbedingungen enthaltenen „gesetzesfremden Kerngehalt“ ernsthaft zur Disposition
stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen
einräumt. Er muss die Möglichkeit haben, die inhaltliche Ausgestaltung der
Vertragsbedingungen zu beeinflussen, in jedem Falle muss eine entsprechende Klausel
grundsätzlich zur Disposition gestellt worden sein.

In der alltäglichen Praxis wird es allerdings eher selten vorkommen, dass – wie im
entschiedenen Fall – die Parteien eine vorgesehene Klausel so aushandeln, dass beide
Parteien „im Gnadenwege“ ihre Vorstellungen durchsetzen. Instanzgerichte stellen häufig
nicht derart hohe Anforderungen an das „Aushandeln“.