Einmal geschlossene Verträge sind einzuhalten

AG Soltau, Urteil vom 12.04.2011, Az. 4 C 24/11

Sachverhalt

Der Beklagte, der eine Eigentumswohnung zu kaufen beabsichtigte, hat durch Vermittlung der
Klägerin – einer Maklerfirma – eine Eigentumswohnung in Hamburg erworben und zwar
aufgrund einer von der Maklerin geschalteten Anzeige. Die Wohnung wurde gemeinsam
besichtigt, auch die Fenster der Wohnung. Noch am Besichtigungstag gab der Interessent ein
Gebot ab und erhielt sodann von der Maklerin weitere Unterlagen, wie Teilungserklärung,
Protokolle etc. Am Tage der Beurkundung des Kaufvertrages bestätigte der Interessent eine
Provisionsvereinbarung über € 5.000,00, verdient und fällig innerhalb von 14 Tagen mit
Beurkundung des Kaufvertrages. Zuvor hatte der Interessent die Maklerin darum gebeten,
dass die Vermittlung nicht Gegenstand des notariellen Kaufvertrages wird, diese aber nach
Rechnungsstellung die Courtage erhalten würde.

Die Fenster des Objektes bestanden im Gegensatz zur Angabe im Exposé, welches die
Maklerin nach den Angaben des Verkäufers gefertigt hatte, nicht aus Kunststoff, sondern aus
Aluminium. Der Kaufvertrag enthält in § 3 eine Vereinbarung, wonach das Objekt mit der
Beschaffenheit im derzeitigen Zustand verkauft wird, vom Käufer in Augenschein genommen
wurde bzw. hätte genommen werden können. Im Beurkundungstermin erklärte der Verkäufer,
dass entgegen den Angaben im Exposé ein Herd und ein Kühlschrank in der Wohnung nicht
vorhanden sind.

Nach Erhalt der Provisionsrechnung zahlte der Beklagte lediglich € 2.500,00. Wegen der
restlichen Forderung wurde er vor dem Amtsgericht Soltau von der Maklerin gerichtlich in
Anspruch genommen. Der Beklagte weist die Ansprüche zurück und erklärt im Prozess, dass
allenfalls eine „Normalprovision“ von 3,5 % bis 6,25 % zu zahlen war, da ihm die
Provisionsvereinbarung „sozusagen überfallartig“ im Notartermin vorgelegt worden sei und er
zuvor davon nichts gewusst habe. Wegen des fehlenden Herdes und des fehlenden
Kühlschrankes will der Beklagte € 1.000,00 von der Klägerin im Wege der Aufrechnung
haben. Außerdem rechnet er mit einem Schaden von ca. € 6.000,00 auf, weil ihm die Klägerin
vermeintlich falsche Angaben über die Rücklagen gemacht habe. Die Fenster in der Wohnung
seien komplett erneuerungsbedürftig gewesen, was einen weiteren Schaden von € 3.500,00
verursacht habe.

Entscheidung

Pacta sunt servanda – geschlossene Verträge sind zu halten! Das Amtsgericht Soltau verweist
auf die getroffene Provisionsvereinbarung von € 5.000,00, die der Maklerkunde
unterschrieben hat. Auch gehe der Hinweis des Beklagten fehl, er sei im Notartermin
„überfallen“ worden, nachdem er zuvor mündlich mitgeteilt hat, er werde die Courtage auf
Rechnung bezahlen. Auch seine Versuche, mit Gegenforderungen gegen die
Courtageforderung aufzurechnen, seien unbegründet:
So war dem Beklagten vom fehlenden Herd und Kühlschrank noch während der Verhandlung
beim Notar Kenntnis gegeben worden, ein Schadensersatz- oder Herausgabeanspruch habe er
ohnehin allenfalls gegen den Verkäufer. Das Gleiche gelte für die Kunststofffenster, die
tatsächlich Alu-Fenster sind. Die dazu von der Maklerin im Exposé enthaltenen Angaben
stammen jedoch unstreitig vom Verkäufer. Nach der Rechtsprechung darf dann die
Maklerfirma diese Informationen ungeprüft weitergeben. Hinzu kommt, dass der Beklagte im
Prozess vorgetragen hat, dass er das Exposé vor Abschluss des Kaufvertrages (angeblich) gar
nicht gesehen habe. Deshalb könne eben auch die Behauptung, es seien im Exposé
Kunststofffenster angegeben, gar nicht bekannt gewesen sein. Soweit der Beklagte darüber
hinaus die Aufrechnung mit vermeintlichen Forderungen wegen eines Renovierungsbedarfs
der Fenstern erklärt hat, verweist das Gericht auf § 3 des notariellen Kaufvertrages, wonach
der Beklagte das Objekt gekauft wie besehen, d.h. nach Besichtigung übernommen hat. Von
einer Verheimlichung des Zustandes der Fenster könne deshalb keine Rede sein.

Bedeutung für die Praxis

Selten entwickeln Maklerkunden so viel Phantasie, wenn es darum geht, eine berechtigte
Provisionsforderung zu Fall zu bringen. Das Urteil des Amtsgericht Soltau ist dafür ein krasses
Beispiel. Die vom Beklagten behauptete Fallgestaltung gibt zu denken, insbesondere, ob er
sich an die prozessuale Wahrheitspflicht gehalten hat. Für Makler ist dieses Urteil ein guter
Hinweis darauf, wobei bei den Verhandlungen mit dem Maklerkunden streng geachtet werden
sollte, um sich vor finanziellen Schaden zu schützen.