Eigenbedarfskündigung: BGH erleichtert formelle Anforderungen

BGH, Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 317/10

Sachverhalt

Die Beklagte ist Mieterin einer Einzimmerwohnung. Das Mietverhältnis wurde von der
Vermieterin mit der Begründung gekündigt, sie benötige die Wohnung selbst nachdem sie ein
Studienjahr in Neuseeland absolviert habe und danach ihr Studium in ihrer Heimatstadt
fortsetzen und einen eigenen Hausstand begründen wolle. In das ehemalige Kinderzimmer der
elterlichen Wohnung könne sie nicht mehr zurück kommen, weil dort inzwischen ihre
Schwester lebe. Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht
München hat sie abgewiesen.

Entscheidung des BGH

Der BGH hebt die Entscheidung des Landgerichts auf. Entgegen der Auffassung des
Berufungsgerichts sei die ausgesprochene Kündigung nicht aus formellen Gründen unwirksam.
Das Berufungsgericht überspanne die Anforderungen, die gemäß § 573 Abs. 3 S. 1 BGB an
die Angabe der Gründe für das „berechtigte Interesse“ des Vermieters an der Beendigung des
Mietverhältnisses zu stellen sind. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung könne
jedenfalls der Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht verneint werden.
Zwar bestehe der Zweck des Begründungserfordernisses darin, dem Mieter zum
frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch
in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu
veranlassen. Dafür genüge es aber im Allgemeinen, wenn das Kündigungsschreiben den
Kündigungsgrund so bezeichne, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden
werden könne. „Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die
Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des
Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend“ heißt
es in den Entscheidungsgründen des Bundesgerichtshofs. Mit den im Kündigungsschreiben
angegebenen Gründen sei daher das berechtigte Interesse an der Beendigung des
Mietverhältnisses ausreichend dargelegt. Angaben zu der – früheren – Wohnsituation der
Vermieterin bedurfte es deshalb nicht, ihr Interesse an der Wohnung ergebe sich daraus, dass
sie von einem längeren Auslandsaufenthalt in ihren Heimatort zurückkehre und deshalb die
Wohnung benötige.

Unter Bezugnahme auf die Entscheidung vom 02.02.0211, Az. VIII ZR 74/10, wiederholt der
BGH, dass der Vermieter grundsätzlich auf Kündigungsgründe Bezug nehmen kann, die in
einem früheren dem Mieter zugegangenen Schreiben bereits dargelegt sind; eine
Wiederholung in der Kündigung selbst sei nicht erforderlich. Entsprechendes gelte auch für
den Fall, dass dem Mieter bestimmte, für die Beurteilung einer Eigenbedarfskündigung
bedeutsame Umstände – etwa die bisherige Wohnsituation der Eigenbedarfsperson – bereits
bekannt sind. Derartige Angaben brauchen nicht wiederholt zu werden: „Dies wäre eine
sinnlose und durch berechtigte Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigende Förmelei“.

Praxishinweis

Die jahrzehntelange Rechtsprechung insbesondere der Instanzgerichte, wonach eine
Eigenbedarfskündigung mit allen denkbaren Gründen versehen sein muss, um formell
wirksam zu sein, dürfte durch diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs hinfällig sein.
Gleichwohl ist Vermietern zu empfehlen, Eigenbedarfsgründe möglichst nachvollziehbar
darzulegen, um von vornherein unterschiedliche rechtliche Auffassungen der Instanzgerichte
zu vermeiden.