Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungsbeträge auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich.

BGH, Urteil vom 18.05.2011, Az. VIII ZR 271/10

Sachverhalt

Die Beklagte war bis Ende Juni 2009 Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Die Miete betrug
€ 432,10 nettokalt zzgl. € 114,74 Nebenkostenvorauszahlung. Die Parteien streiten sich in
drei Instanzen über rückständige Mieten und Nebenkosten.
In einem vorangegangenen Prozess hatten die Parteien bereits einen Räumungsvergleich
geschlossen und dabei festgelegt, dass die Beklagte auf die Betriebskostenabrechnung für den
Zeitraum Juni 2006 bis Mai 2007 keine Zahlungen mehr zu leisten hat und dass aus der noch
nicht erstellten Betriebskostenabrechnung 2007/2008 keine gegenseitigen Ansprüche
bestehen sollen. Im Übrigen legt der Vergleich bezüglich der Betriebskostenabrechnung
2008/2009 fest, dass für die Position Versicherungen und Hausreinigung nur ein Betrag von
€ 0,14 je m² und Monat umgelegt werden darf. Nach Abschluss dieses Vergleichs meldet sich
die Beklagte beim Vermieter und teilt mit, dass sie auf Basis der Abrechnung 2006/2007 und
der Vereinbarung zu den Kosten der Versicherung und Hausreinigung die
Vorauszahlungsbeträge rückwirkend ab 01.06.2008 auf monatlich € 84,79 herabsetze und die
sich daraus ergebenden Überzahlungen in den nächsten Monaten verrechnen werde.
Infolgedessen zahlte sie für die Monate Januar bis März 2009 lediglich die Grundmiete.
Der vom Landgericht Köln als Berufungsgericht im Urteil vertretene Auffassung, die Beklagte
sei nicht berechtigt gewesen, die Vorauszahlungen auf der Basis der Abrechnung 2006/2007
unter Berücksichtigung der im Vergleich erfolgten Begrenzung der Kosten für Versicherung
und Hausreinigung anzupassen, vermochten sich die Richter des Bundesgerichtshofs nicht
anzuschließen.

Entscheidung

Unter Hinweis auf § 560 Abs. 4 BGB stellt der BGH fest, dass jede Partei nach Erhalt einer
Abrechnung von Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der
Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen kann. Dies habe die Beklagte getan
und zutreffend die sich aus der Abrechnung ergebenden Kosten zugrunde gelegt und
bezüglich der Kosten für Versicherung und Hausreinigung den im Vergleich festgelegten
Höchstbetrag in Ansatz gebracht. Die Anpassung sei der Beklagten – entgegen der Auffassung
des Berufungsgerichts – auch nicht deshalb verwehrt, weil der Abrechnungszeitraum
2007/2008 bereits abgelaufen war. Eine Einschränkung des Anpassungsrechts dahingehend,
dass es nur aufgrund der letztmöglichen Abrechnung vorgenommen werden könne, selbst
wenn diese noch nicht erstellt sei, ist dem Gesetz nicht zu entnehmen.
Der BGH pflichtet dem Berufungsgericht allerdings insofern bei, dass eine Anpassung der
Vorauszahlungen stets nur mit Wirkung für die Zukunft möglich ist. Deshalb habe es bis
einschließlich Dezember 2008 mit den noch in bisheriger Höhe geleisteten Vorauszahlungen
sein Bewenden; eine Verrechnung mit den ab Januar 2009 geschuldeten
Vorauszahlungsbeträgen sei nicht möglich.

Praxisempfehlung

Zu beachten ist, dass nach der Rechtsprechung des BGH bezüglich der
Vorauszahlungsbeträge von Amts wegen die gesetzliche Abrechnungsfrist zu beachten ist.
Nach diesem Zeitpunkt steht dem Vermieter kein Anspruch auf Vorauszahlungen mehr zu, es
besteht die sog. Abrechnungsreife. Der Vermieter kann Nebenkosten dann nur noch aufgrund
einer formell wirksamen Abrechnung, in der sich daraus ergebenden Höhe geltend machen.