Provision nach Kündigung eines Makleralleinauftrages
OLG Köln, Urteil vom 21.12.2010, Az. 24 U 99/10
Sachverhalt
Ein zum Verkauf entschlossener Maklerkunde kündigt einen Makleralleinauftrag und gestattet
dem Makler dabei zugleich, sich weiterhin um den Vertrieb der Immobilie zu bemühen. Die
Kündigung beruht auf Ziffer 6 des Makleralleinauftrages nach einer Festlaufzeit von sechs
Monaten mit einmonatiger Frist. Die Kündigung des Kunden erfolgt mit Schreiben vom
11.12.2008 nach Ablauf der Bindungsfrist von sechs Monaten. Der Makler geht aufgrund der
ausgesprochenen Kündigung davon aus, dass die Vertragsparteien sich darüber einig sind,
dass auch nach Beendigung des Alleinauftrages ein Maklervertrag fortbestehen soll und klagt
auf Provisionszahlung. Dieser Auffassung hat sich das Oberlandesgericht Köln nicht
angeschlossen.
Entscheidungsgründe
Wird ein Makleralleinauftrag gekündigt mit dem Hinweis, dem Makler sei gestattet, sich
weiterhin um den Vertrieb der Immobilie zu bemühen, entsteht ein Provisionsanspruch gegen
den zum Verkauf entschlossenen Maklerkunden grundsätzlich nur dann, wenn der Makler ihm
gegenüber erneut ein eindeutiges Provisionsverlangen äußert. Nach der Kündigung des
Makleralleinauftrages bestehe jedenfalls regelmäßig kein provisionspflichtiger Maklervertrag
fort. Die Kündigung könne vom Makler nur als Wunsch zur uneingeschränkten Beendigung des
Vertragsverhältnisses insgesamt verstanden werden. Selbst die Einräumung der Möglichkeit
gegenüber dem Makler, das Objekt Kaufinteressenten gegen ein Provisionsversprechen durch
diese nachzuweisen, ist vom Bestehen eines Maklervertrages zwischen den Parteien nicht
abhängig. Fehlt ein ausdrückliches Provisionsverlangen des Maklers, folgt aus der Tatsache,
dass eine Partei sich die Mitwirkung des Maklers gefallen lässt, nicht notwendigerweise, dass
sie mit dem Makler in Vertragsbeziehungen treten will. Vielmehr ist es Sache des Maklers,
deutlich zu machen, dass er auch mit der Partei in Vertragsbeziehungen treten will und von
ihr die Zahlung einer Provision erwartet. „Das geeignete Mittel hierfür ist ein ausdrückliches
Provisionsverlangen“.
Praxishinweis
Das Urteil des OLG Köln macht deutlich, dass ein Makler sich sehr genau die Folgen der
Kündigung eines Maklervertrages oder -alleinauftrages überlegen muss. Die Annahme, auch
nach Kündigung des Makleralleinauftrages bestehe ein einfacher Maklervertrag fort, ist „in der
Regel“ falsch. Mit der ausgesprochenen Kündigung ist das Vertragsverhältnis beendet. Selbst
die Einräumung der Möglichkeit gegenüber dem Makler, das Objekt Dritten gegen ein
Provisionsversprechen durch diese nachzuweisen, ist vom Bestehen eines Maklervertrages
zwischen dem Verkäufer und dem Makler nicht abhängig.