Flächenunterschreitung bei einer möbliert vermieteten Wohnung – Mietminderung

(BGH, Urteil vom 2. März 2011, Az. VIII ZR 209/10)

Sachverhalt

Ein Berliner Mieter einer vollständig möblierten und mit umfassendem Hausrat eingerichteten
Wohnung hatte aufgrund des mit dem Vermieter abgeschlossenen Mietvertrages monatlich
eine Kaltmiete von € 560,00 zzgl. Heiz- und Stromkostenvorschuss zu zahlen. Im Mietvertrag
war die Größe der Wohnung mit ca. 50 m² angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche wurde
jedoch mit lediglich 44,3 m² ermittelt. Wegen der Flächenabweichung von 11,5 % hielt der
Mieter eine Minderung in entsprechender Höhe für berechtigt und forderte vom Vermieter eine
teilweise Rückzahlung der Miete für die gesamte Mietzeit in Höhe von knapp € 2.000,00. Der
Vermieter hielt dem entgegen, dass in der Kaltmiete auch die Möblierung der Wohnung
berücksichtigt sei, weshalb die Miete nur um insgesamt € 736,58 gemindert sei. Diesen
Betrag erstattete der Vermieter dem Mieter. Wegen des Differenzbetrages erhob der Mieter
Klage vor dem Amtsgericht und gewann dort den Prozess in Höhe von € 288,22. Im Übrigen
wurde die Klage abgewiesen, die Berufung beim Landgericht Berlin blieb erfolglos.

Aus rechtlicher Sicht

Die vom Mieter eingelegte Revision zum Bundesgerichtshof hat Erfolg. Der VIII. Zivilsenat hat
entschieden, dass ein Mangel in Form einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der
vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % den Mieter auch bei möbliert
vermieteten Wohnungen zu einer Minderung der Miete in dem Verhältnis berechtigt, in dem
die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. Denn die von einer
Wohnflächenunterschreitung ausgehende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit des
vermieteten Wohnraums sei nicht geringer zu veranschlagen, weil die für eine
Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände trotz der geringeren Wohnfläche
vollständig in der Wohnung untergebracht werden können.

Fazit

Ein Vermieter, der eine voll möblierte Wohnung vermietet, ist bezüglich der Feststellung der
tatsächlichen Wohnfläche nicht besser gestellt als derjenige Vermieter, der eine nicht
möblierte Wohnung vermietet. Der Bundesgerichtshof bleibt insoweit seiner bisherigen Linie
treu: Die Begründung, die der BGH dafür gibt, vermag allerdings nicht voll zu überzeugen. Es
wäre sicherlich ausreichend gewesen, wenn der BGH in seiner Entscheidung darauf
hingewiesen hätte, dass bei Flächenunterschreitungen kein Unterschied zwischen möblierten
und unmöblierten Wohnungen gemacht werden kann, wenn die im Mietvertrag angegebene
Größe unzutreffend ist und die Flächenabweichung mehr als 10 % beträgt.