Unerlaubte Untervermietung: Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.
(BGH, Urteil vom 12.02.2011, VIII ZR 74/10)
Sachverhalt
Seit Jahrzehnten beschäftigt die Gerichte die Frage, welche Konsequenzen eine unerlaubte
Untervermietung hat. Regelmäßig findet sich in Formularmietverträgen eine Bestimmung, mit
der sich jetzt auch der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 12. Februar 2011, Az.
VIII ZR 74/10, zu befassen hatte:
„Der Mieter ist ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters weder zu einer
Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt,
ausgenommen an besuchsweise sich aufhaltende Personen. Die Einwilligung gilt nur für den
Einzelfall, sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Die Rechte des Mieters aus § 549
Abs. 2 BGB bleiben unberührt.“
Rechtliche Einordnung
Unter Bezugnahme auf die herrschende Rechtsmeinung in Rechtsprechung und Literatur stellt
auch der BGH zunächst fest, dass ein Mieter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die
erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, damit seine vertraglichen Pflichten auch
dann verletzt, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Die Karlsruher
Richter bestätigen ferner in ihrem Urteil, dass die Frage, ob in einem derartigen Fall der
Vertragsverletzung ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zukommt anhand
einer Würdigung der Umstände des Einzelfalles zu beurteilen ist. Dabei komme es auch auf
die Gründe an, die dem Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne Genehmigung des
Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen. Insbesondere eine bewusste
Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters kann der Vertragsverletzung
Gewicht verleihen.
Der BGH weist ausdrücklich darauf hin, dass die Einholung der Genehmigung zur
Untervermietung vorrangig den Zweck hat, dem Vermieter Gelegenheit zu geben, seine
Einwände gegen die Untervermietung geltend zu machen, bevor dem Untermieter die Räume
überlassen werden. Einer solchen Pflicht kommt der Mieter dann nach, wenn er die Erlaubnis
zur Untervermietung rechtzeitig erbeten hat, so dass der Vermieter etwaige Bedenken gegen
die Person des neuen Untermieters vorbringen kann. Eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte
Kündigung kann jedoch dann rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Vermieter seinerseits zur
Erleilung der Erlaubnis verpflichtet ist und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last
fällt. Im Klartext: Wenn der Vermieter keine (sachlichen) Einwände gegen die Person des
neuen Untermieters vorbringen kann, ist er zur alsbaldigen Zustimmung zur teilweisen
Untervermietung verpflichtet und darf diese nicht von der Darlegung eines berechtigten
Interesses abhängig machen. Dem Vermieter ist es dann wegen des Verbots
rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt, sich im Wege einer fristgemäßen
Kündigung auf das Fehlen einer Erlaubnis zu berufen, die er dem Mieter hätte erteilen
müssen, wenn er sich selbst vertragsgemäß verhalten hätte. Ein „pflichtgemäßes“ Verhalten
verpflichtet den Vermieter, wenn er keine Gründe für die Verweigerung der Untervermietung
darzutun in der Lage ist, auf Anfrage des Mieters zur Genehmigung der teilweisen
Untervermietung alsbald zuzustimmen, wenn er sich nicht selbst den Vorwurf eines
rechtsmissbräuchlichen Verhaltens aussetzen will.
Fazit
Grundsätzlich klargestellt hat der BGH darüber hinaus nun auch, dass ein Vermieter zur
Begründung seiner Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben
darlegten Kündigungsgründe Bezug nehmen darf. Es wäre eine leere Förmelei – so der BGH -,
von einem Vermieter in derartigen Fällen zu verlangen, die in der vorangegangenen
Kündigung dargelegten Kündigungsgründe nochmals in der neuen Kündigung zu wiederholen.
Dies gelte erst recht, wenn das vorangegangene Kündigungsschreiben der neuen Kündigung
nochmals beigefügt ist. Diese Rechtsauffassung dürfte insoweit für alle Mietverhältnisse
gelten, die unter Angabe von Gründen beendet werden können. Nichtsdestotrotz ist dennoch
dem Vermieter von Wohnraum stets zu empfehlen, sowohl die fristlose als auch die
fristgemäße Kündigung gem. § 573 III BGB ausführlich zu begründen.