Voraussetzungen einer Verwertungskündigung Kann durch bloße Sanierungsmaßnahmen der alten Bausubstanz unter Erhalt der Wohnung eines Mieters kein heutigen Wohnbedürfnissen entsprechender baulicher Zustand erreicht werden, hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis wegen Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks zu kündigen, wenn er bei Fortsetzung des Mietverhältnisses überdies erhebliche Nachteile erleiden würde. So sieht es der Gesetzgeber in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB und jetzt auch bestätigend der Bundesgerichtshof in einer neuen Entscheidung vom 09.02.2011 – Aktenzeichen VIII ZR 155/10.
Sachverhalt
Im vom Bundesgerichtshof jetzt entschiedenen Fall hatte die Mieterin 1995 eine Wohnung in
einer Siedlung in Hamburg angemietet. Diese Siedlung, die ursprünglich aus zahlreichen
Wohneinheiten bestand, erwarb eine Investorin in der Absicht, die in den 1930-er Jahren in
einfacher Bauweise errichtete Siedlung abzureißen und an deren Stelle moderne öffentlich
geförderte Neubau-Mietwohnungen zu errichten. Teilweise hatte die Investorin diese Absicht
bereits umgesetzt, nur ein Wohnblock mit acht bereits leer stehenden Wohneinheiten wurde
weiterhin von der Mieterin bewohnt, die sich weigerte, auszuziehen. Daraufhin kündigte die
Investorin das Mietverhältnis unter Berufung auf städtebauliche und gebäudetechnische
Mängel der gesamten Siedlung.
Entscheidung
Beim Amtsgericht hatte die Investorin kein Glück, ihre Räumungsklage wurde abgewiesen.
Das Landgericht Hamburg gab dann allerdings der Klage im Berufungsverfahren statt. Im
Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof blieb die dagegen gerichtete Revision der
Mieterin ohne Erfolg. Der VIII. Zivilsenat entschied, dass die Investoren zur Kündigung des
Mietverhältnisses berechtigt war, denn die von ihr geplanten Baumaßnahmen stellten eine
angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar,
„weil sie auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhen“. Unstreitig sei
nämlich, dass der noch vorhandene Wohnblock sich in einem schlechten Bauzustand befinde
und in mehrfacher Hinsicht heutigen Wohnvorstellungen nicht mehr entspreche, z.B. deshalb,
weil es sich um kleine gefangene Räume mit niedrigen Decken und schlechter Belichtung
handelt. Mit dem geplanten Neubau könnten dagegen moderne bedarfsgerechte
Mietwohnungen erstellt werden. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde dazu führen,
dass der Investorin erhebliche Nachteile erwachsen könnten, denn die weitere
Bewirtschaftung des letzten noch vorhandenen Wohnblocks unter Verzicht auf die vollständige
Verwirklichung des mit der „Siedlung“ verfolgten städtebaulichen Konzepts sei der Investorin
auch unter Berücksichtigung des Bestandsinteresses der Mieterin nicht zuzumuten.
Fazit
Ein beachtliches und für Investoren, die einen Abriss und Neubauwohnungen planen, ein
besonders wichtiges Urteil, dass die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung
gesetzestreu und zutreffend interpretiert.