Bei Abweichung des Grundstückskaufpreises um 38,7 % ist keine Kongruenz mehr zwischen Maklervertrag und Kaufvertrag gegeben

(OLG München, Urteil vom 04.02.2010 – Az. 24 U 271/09)

Sachverhalt

Der Makler weist Interessenten, die ihn mit der Suche nach einem Seegrundstück beauftragt
hatten, ein solches durch Übersendung des Exposés nach. Der Kaufpreis wird im Exposé mit
2.700.000,00 € angegeben. Der Maklerkunde schließt den notariellen Kaufvertrag zu einem
beurkundeten Kaufpreis von 1.655.000,00 € ab. Der Makler macht die Provisionsforderung in
Höhe von 4,76 % auf den Kaufpreis geltend. Der Käufer wendet Vorkenntnis ein und verneint
die Mitursächlichkeit der Tätigkeit des Maklers. Er bestreitet im Übrigen die wirtschaftliche
Identität der nachgewiesenen Kaufvertragsgelegenheit mit dem tatsächlich abgeschlossenen
Kaufvertrag. Das LG gibt nach einer Beweisaufnahme der Provisionsklage – teilweise – statt.

Auf die Berufung der Beklagten wird die Klage abgewiesen.

Entscheidung

Das Berufungsgericht bestätigt zunächst die Feststellung des Landgericht, dass die Käufer die
behauptete Vorkenntnis nicht unter Beweis stellen konnten. Da sie den Makler unstreitig den
Auftrag zur Suche nach einem Seegrundstück erteilt hatten, habe der Makler mit der
Zusendung des Exposés die Nachweistätigkeit erbracht.

Dennoch scheitert die Durchsetzung des Provisionsanspruches, weil es nach Auffassung des
Senats an der erforderlichen inhaltlichen Kongruenz zwischen dem tatsächlich
abgeschlossenen Kaufvertrag und dem entsprechend dem Exposé herbeizuführenden
beabsichtigten Vertrag fehlt. Während übliche Kaufpreisreduzierungen unschädlich sind, ist
nach Auffassung des OLG die inhaltliche Kongruenz zu verneinen, wenn der tatsächliche
Vertragsschluss in ungewöhnlichem Umfang hinter den nach dem Maklervertrag
Herbeizuführenden zurückbleibt. Das Gericht verneint starre Provisionsausschlussgrenzen und
führt aus, dass es auf die Umstände des jeweiligen Einzelfalles ankomme. So habe der BGH
einen Preisnachlass von 15 % als nicht so erheblich erachtet, dass dadurch die Kongruenz in
Frage gestellt sei. Das OLG verweist weiter auf die neuere, obergerichtliche Rechtsprechung,
die dazu tendiere, die inhaltliche Kongruenz ab einer Preisdifferenz von 20 % zu verneinen.
Bei einer Preisdifferenz von 38,7 % verneint auch der Senat unter Berücksichtigung der
besonderen Umstände des vorliegenden Falles die Kongruenz. Es handelt sich zwar um ein
hochpreisiges, individuelles Seegrundstück, das mit einem älteren Wohnhaus bebaut ist. Der
Senat hält es in diesem Fall deshalb für diskutabel, die inhaltliche Kongruenz bei einem
Preisnachlass von bis zu 25 % noch zu bejahen. Bei 38,7 % Unterschied sind nach Auffassung
des Senats auch bei wertender Betrachtung kein zu Gunsten des Maklers zu wertender
Umstand gegeben, der eine inhaltliche Kongruenz rechtfertige.

Fazit

Die wirtschaftliche Gleichwertigkeit der angebotenen Vertragsgelegenheit mit dem tatsächlich
abgeschlossenen Kauf- oder Mietvertrag ist in Provisionsstreitigkeiten ein schier
unerschöpfliches Thema. Dabei gilt es zu differenzieren, ob es sich um Verkäufer- oder
Käuferprovision handelt. Bei der großen Bandbreite gerichtlicher unterschiedlicher
Entscheidungen zur zulässigen Höhe der preislichen Abweichung gilt es für Makler- und
Provisionsschuldner, die Umstände des Einzelfalles herauszuarbeiten und die für die eigene
Rechtsposition günstige Rechtsprechung zu kennen und vorzutragen. So hat beispielsweise
das OLG Hamburg bei 23 % Preisabweichung die Gleichwertigkeit noch bejaht. Andere
Gerichte sind wesentlich formalistischer und setzen engere Grenzen.