Unverbindliche Wohnflächenangaben im Mietvertrag
Von einer Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der Wohnfläche ist nicht
auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe
enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur
Festlegung des Mietgegenstandes diene.
(BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/09)
Worum geht es?
Das Thema Wohnfläche und Abweichung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von der
tatsächlichen Wohnfläche beschäftigt auch weiterhin den Bundesgerichtshof. Fatal sind die
Rückforderungsprozesse, die sich dann ergeben, wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche
von der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10% abweicht. Der Mieter kann in einem
solchen Fall Rückforderungsansprüche im Hinblick auf die „zu viel“ entrichtete Miete für die
Vergangenheit geltend machen, dies selbstverständlich unter Wahrung der Verjährungsfrist
von 3 Jahren. Dies kann im Einzelfall zu erheblichen Beträgen führen, die dann ein Vermieter
an seinen Mieter zurück zu zahlen hat, ganz abgesehen von den weiteren
Gewährleistungsrechten des Mieters wie das Recht zur fristlosen Kündigung, die Kürzung der
gezahlten Kaution und der Mietminderung für die künftige Mietzeit.
Rechtlicher Hintergrund
Bislang war die anwaltliche Empfehlung in Einzelfällen, dass auf die Angabe einer Wohnfläche
im Mietvertrag gänzlich verzichtet wird, wobei auch dies keine 100%ige Absicherung
bedeutet, nämlich unter anderem dann nicht, wenn dem Mieter schon vor oder bei
Vertragsabschluss die Wohnfläche mehr oder weniger (wenn auch nur konkludent)
zugesichert worden ist, nämlich beispielsweise durch Übermittlung eines Grundrisses oder
einer Wohnflächenberechnung (vgl. hierzu unter anderem BGH vom 23.06.2010, VIII ZR
256/09).
Entscheidung
Losgelöst davon war bislang in der Rechtsprechung jedoch die Frage, ob auch ein
formularvertraglicher Gewährleistungsausschuss im Wohnraummietbereich wirksam
vereinbart werden kann, offen. Hierzu hat der Bundesgerichtshof jetzt in der oben erwähnten
Entscheidung vom 10.11.2010 Stellung genommen. Im Formularmietvertrag war unter
anderem folgendes vereinbart:
„Vermietet werden (…) folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus
2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 qm
beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des
Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der
Anzahl der vermieteten Räume“
In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es auch um eine angeblich im Mietvertrag falsch
angegebene Wohnfläche. In den Entscheidungsgründen hat nunmehr allerdings der BGH die
Auffassung vertreten, dass die zusätzliche Regelung im Mietvertrag („Diese Angabe dient …“)
dahingehend zu verstehen sei, dass die im Mietvertrag erwähnte Größe der Wohnung eben
nicht als Beschaffenheit der Mietsache von den Parteien vereinbart werden sollte. Bei
objektiver Auslegung des Mietvertrages – so der BGH – folge bereits aus der Würdigung des
Gesamtinhalts der entsprechenden Klausel, dass die darin genannte Größe der Wohnung nicht
als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart werden sollte. Dies ergebe sich auch aus dem
Umstand, dass in den der Quadratmeterangabe unmittelbar nachfolgenden beiden Sätzen
deutlich gemacht werde, dass die Quadratmeterangabe nicht zur Festlegung des
Mietgegenstandes diene, der räumliche Umfang der gemieteten Sache sich vielmehr aus der
Anzahl der gemieteten Räume ergebe. Hieran ändere auch der Zusatz „wegen möglicher
Messfehler“ nichts, denn an einer Wohnflächenvereinbarung fehle es auch dann, wenn die
Parteien nur wegen möglicher Messfehler davon abgesehen haben, die angegeben
Quadratmeterzahl als Beschaffenheit einer Wohnung zu vereinbaren.
Fazit
Aufgrund des derzeitigen Sachstandes in der Rechtsprechung ist zu empfehlen, dass
diejenigen Vermieter, die ein (aktuelles) Aufmaß der Wohnung vorliegen haben, dieses auch
im Vertrag als Wohnfläche vereinbaren und dabei deutlich machen, wonach die Wohnfläche
berechnet ist (II. BV, WoFlV, DIN 277 oder DIN 283). Dies ist deshalb erforderlich, da seit
dem 01.01.2004 die Wohnflächenverordnung gilt und bei einem Aufmaß, welches noch vor
dem 01.01.2004 erstellt ist, dies als vertragliche Grundlage mit vereinbart werden sollte.
Für diejenigen Vermieter, denen ein Aufmaß nicht vorliegt bzw. denen die Wohnfläche nicht
(genau) bekannt ist, gilt, dass Abstand von der Vereinbarung einer verbindlichen Wohnfläche
genommen werden sollte, und zwar entweder dadurch, dass keine Angabe im Mietvertrag
erfolgt oder aber der entsprechende Ausschluss – wie oben formuliert – vereinbart wird. Nur
so kann der Vermieter nach jetziger Rechtsprechung sicher sein, dass etwaige
Rückforderungsprozesse wegen zu viel gezahlter Miete ausgeschlossen sind.