Sicherung durch Patronatserklärung

KG, Urteil vom 20.02.2012, Az. 8 U 20/11

Die Frage, welchen rechtlichen Inhalt und welche Auswirkungen eine Patronatserklärung in
einem Gewerbemietverhältnis hat, ist vom Berliner Kammergericht durch Urteil vom
20.02.2012 (Az. 8 U 20/11) klargestellt worden. Danach handelt es sich um ein
Sicherungsmittel, dass der Bürgschaft ähnelt. Die Patronatserklärung ist ebenso wie die
Bürgschaft bei Vorliegen eines unbefristeten und damit ordentlich kündbaren
Mietverhältnisses in angemessener Frist kündbar, nicht dagegen bei befristeten
Mietverhältnissen. Dann ist eine vorzeitige Enthaftung des Bürgen ausgeschlossen. In die
Bürgschaft ist auch das Abwicklungsverhältnis der Mietparteien nach Beendigung des
Mietvertrages einzubeziehen. Für den Bürgen besteht solange keine Möglichkeit, auf das
Mietverhältnis einzuwirken, um seine Haftung zu beschränken oder sich von dieser zu
befreien. Nach Auffassung des Kammergerichts haftet der Bürge selbst dann, wenn der Mieter
die Mietsache vor Vertragsende zurück gibt und keinerlei Miete mehr entrichtet und der
Vermieter die Mietsache leer stehenlässt und gleichwohl den Bürgen in Anspruch nimmt. Das,
so die Berliner Richter, gelte auch dann, wenn der Mieter das Mietverhältnis zwar kündigt aber
die Mietsache nicht zurückgibt. Die Patronatserklärung schützt insoweit den Vermieter. Der
Patron haftet für Ansprüche des Vermieters, die daraus entstehen, dass der Mieter nicht sofort
und/oder nicht freiwillig aus den Mieträumen auszieht.

Ohne Erfolg hatte der beklagte Patron vor dem Kammergericht geltend gemacht, dass seine
Haftung auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung der Patronatserklärung
begrenzt sei. Erfüllt der Schuldner die durch die Verpflichtung des Patrons gesicherte
Verbindlichkeit nicht, so kann der Vermieter letzteren ohne Weiteres sofort auf Zahlung in
Anspruch nehmen. Die Patronatserklärung umfasst damit auch Ansprüche auf
Nutzungsentschädigung, wenn die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses
vorenthalten wird.

Fazit

Eine Patronatserklärung hat weitreichende Bedeutung, sie umfasst u.a. auch
Renovierungsansprüche des Vermieters. Kurzum: Eine Patronatserklärung bedeutet das
Einstehen für mietvertragliche Zahlungsverpflichtungen und umfasst sämtliche
Verbindlichkeiten des Mieters, die (auch) aus der Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses
resultieren können. Sie bleibt auch nach Beendigung des Mietverhältnisses wirksam, bis sie
mit angemessener Frist gekündigt worden ist.