Kurze Verjährung: Wenn der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen zahlt

BGH, Urteil vom 20.6.2012, VIII ZR 12/12

In Fortführung seiner Rechtsprechung vom 4.5.2012 (Az. VIII ZR 195/10) hat der
Bundesgerichtshof jetzt in einem Urteil vom 20.06.2012 bestätigt, dass die kurze
Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB von sechs Monaten auch dann gilt, wenn der Mieter
aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel an den Vermieter einen
Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen gezahlt hat. Dies hatte das
Berufungsgericht, das Landgericht Berlin, noch anders gesehen und die kurze Verjährungsfrist
von sechs Monaten jedenfalls auf Rückzahlung von Abgeltungsbeträgen für nicht ausgeführte
Schönheitsreparaturen gerichteten Bereicherungsansprüche für nicht anwendbar erklärt.

Der Fall

Im Mietvertrag waren nicht nur – unwirksame – starre Fristen zur Durchführung der
Schönheitsreparaturen enthalten, sondern auch die weitere folgende Regelung, die vom BGH
für unwirksam erklärt worden ist: „Das Mitglied (Mieter) ist nicht berechtigt, ohne
Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen.“

Bei Beendigung des Mietvertrages untersagte die Vermieterin wegen in der Wohnung
anstehender Modernisierungsarbeiten die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den
Mieter und forderte stattdessen einen Ausgleichsbetrag von ca. € 7.000,00, die dieser auch
bezahlte. Erst gut zwei Jahre später forderte der Mieter die Rückzahlung dieses Betrages. Er
hatte zwischenzeitlich festgestellt, dass die mietvertragliche Regelung über die Ausführung
von Schönheitsreparaturen ihn im Sinne der Rechtsprechung unangemessen benachteiligt,
weil sie ihm auch während des Bestehens des Mietverhältnisses eine bestimmte
Ausführungsfrist vorschreibt. Für die geleistete Zahlung bestand deshalb kein Rechtsgrund im
Sinne des § 812 BGB. Die Vermieterin berief sich auf Verjährung.

Entscheidung

Der Auffassung des Mieters, dass sein Rückforderungsanspruch nach
Bereicherungsgrundsätzen nicht verjährt sei, vermochte der BGH nicht zu folgen. Denn nach
seiner Rechtsprechung unterliegen sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der
Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt der kurzen
Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB. Es mache keinen Unterschied, ob der Mieter jeweils in
Verkennung der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel die Schönheitsreparaturen selbst
durchführe bzw. durchführen lasse und vom Vermieter anschließend den hierfür
aufgewendeten Betrag fordere oder ob der Mieter an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag
dafür zahle. Denn die geldwerte Sachleistung und der Abgeltungsbetrag dienten der
Verbesserung der Mietsache und seien deshalb als Aufwendung auf die Mietsache anzusehen.
Es gäbe auch keinen sachlichen Grund dafür, den Mieter, der die Mietsache in Folge einer von
ihm unerkannt unwirksamen Vertragsklausel selbst renoviere, hinsichtlich der Verjährung
seines Bereicherungsanspruchs anders zu behandeln als denjenigen Mieter, der zur Abgeltung
einer vermeintlichen Renovierungsverpflichtung an den Vermieter einen Geldbetrag zahle.

Anmerkung

Sinn und Zweck der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB liegt darin, die
wechselseitigen Ansprüche der Mietvertragsparteien – auch bereicherungsrechtlicher Natur –
nach Beendigung des Mietverhältnisses möglichst rasch abzuwickeln. Der Bundesgerichtshof
hat deshalb § 548 Abs. 2 BGB zutreffend weit ausgelegt vor dem Hintergrund, dass „alsbald
Klarheit“ geschaffen werden soll.