Maklerlohnanspruch unter einer Bedingung

LG Wiesbaden, Urteil vom 16.12.2010, Az. 9 O 198/10

Ein Maklerlohnanspruch entsteht erst mit Bedingungseintritt, wenn der Hauptvertrag unter
einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossen wurde, es sei denn, es ist ausdrücklich eine
anderweitige Vereinbarung getroffen. Die provisionspflichtige Nachweis- und
Vermittlungstätigkeit hat der Makler nachvollziehbar zu beweisen.

Sachverhalt

Der Kläger, ein Makler, behauptet, er habe seinem Kunden die fragliche Immobilie
nachgewiesen und den Kaufvertrag vermittelt. Zwar sei ein schriftlicher Maklerauftrag des
Beklagten an ihn, den Makler, nicht erteilt worden, der Kunde habe jedoch in der
Vergangenheit stets die Dienste des Klägers als Makler in Anspruch genommen. Es sei ihm
deshalb klar gewesen, dass die Tätigkeit des Klägers provisionspflichtig sei. Schon im Jahre
2006 habe er, der Makler, den Beklagten in seiner Kundenkartei geführt und ihm im Jahre
2009 davon Kenntnis gegeben, dass eine Immobilie zum Verkauf anstehe.

Der Kunde dagegen behauptet im Prozess, der Kläger habe sich als „Trittbrettfahrer“ geriert,
seiner Mitwirkung habe es überhaupt nicht bedurft. Einen Maklerauftrag habe er ihm nicht
erteilt.

Entscheidungsgründe

könne dahinstehen, ob zwischen den Parteien ein Maklervertrag – wodurch auch immer –
zustande gekommen sei. Entscheidend sei vielmehr, dass der Kläger Maklerlohn für einen
Kaufvertrag begehrt, der bisher gar nicht wirksam zustande gekommen sei. Der Kaufvertrag
sei unter einer aufschiebenden Bedingung des Ausspruchs eines Angebots und einer Annahme
durch den Kunden geschlossen. Unstreitig sei die Bedingung bisher nicht eingetreten, nach
wie vor stehe der Hauptvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung und sei damit
schwebend unwirksam.

Auch die hilfsweise Erwägung des Maklers, es sei außerdem ein Pachtvertrag über das gleiche
Objekt provisionspflichtig abgeschlossen worden, findet beim Gericht kein Gehör. Wenn der
Makler statt einer Provision aus Kaufvertrag auch eine Provision aus Pachtvertrag behauptet,
trage er zwei einander widersprechende Sachverhalte vor. Es könne deshalb keine der
angebotenen Alternativen ohne weiteres zu seinen Gunsten angenommen werden.

Fazit

Bei Abschluss eines Maklervertrages hat der Makler peinlich genau darauf zu achten, dass die
Voraussetzungen für den Anspruch auf Provision den rechtlichen Gegebenheiten entsprechen.
Maßgebend ist, dass der Makler schriftlich oder beweisbar mündlich deutlich gemacht hat,
dass er für seine Tätigkeit eine Provision verlangt. Er muss klar und unmissverständlich
sagen, von wem er die Provision verlangt und in welcher Höhe sie anfallen soll. Er hat sodann
darauf zu achten, dass der Kunde – in der Regel Käufer und/oder Verkäufer bzw. Mieter
und/oder Vermieter – sein entsprechendes Angebot auf Abschluss eines provisionspflichtigen
Maklervertrages auch annimmt, was regelmäßig dadurch geschieht, dass der Kunde sodann
die Tätigkeiten des Maklers in Anspruch nimmt. Er kann nicht – wie im vorliegenden Fall –
zum einen behaupten, er habe einen Anspruch auf Verkaufsprovision und zum anderen einen
Anspruch auf Provision aus einem Pachtvertrag, wenn es sich um dasselbe Objekt handelt,
schon gar nicht dann, wenn der Kaufvertrag bisher gar nicht rechtswirksam, sondern unter
eine Bedingung abgeschlossen wurde. Trägt ein Makler zwei einander widersprechende
Sachverhalte vor, kann er mit einem erfolgreichen Ausgang seines Prozesses nicht rechnen.