Die Beauftragung eines Architekten zur Planung von Instandsetzungsmaßnahmen größeren Ausmaßes durch den WEG-Verwalter ohne Ermächtigung ist unwirksam.

KG vom 09.11.2010, Az. 21 U 133/09; BGH, Beschluss vom 22.03.2012,
VII ZR 206/10

Sachverhalt

Mit Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 2.12.2003 beschloss die
klägerische WEG eine Sonderumlage in erheblicher Höhe zur Durchführung von
Instandsetzungsmaßnahmen an dem Gemeinschaftseigentum. In der Aufstellung der Kosten
für die Maßnahmen war ein Architektenhonorar enthalten. Die WEG beschloss jedoch nicht,
dass der WEG-Verwalter ermächtigt werden sollte, einen Auftrag zur Erbringung von
Architektenleistungen zu erteilen. Gleichwohl beauftragte der WEG-Verwalter namens der
Gemeinschaft eine Architektengesellschaft mit der Erbringung von Planungsleistungen und
beglich die daraufhin gestellten Rechnungen. Versuche, die Beauftragung der
Architektengesellschaft im Nachhinein wirksam genehmigen zu lassen, scheiterten. Die WEG
nahm die Architektengesellschaft daraufhin auf Rückzahlung der Vergütung aus
ungerechtfertigter Bereicherung in Anspruch.

Entscheidung

Die WEG hat mit ihrem Rückzahlungsbegehren Erfolg. Der Verwalter habe an die beklagte
Gesellschaft ohne Rechtsgrundlage geleistet. Eine Vollmacht des Verwalters zur Beauftragung
der Beklagten ergebe sich weder aus dem Gesetz noch aus dem Sonderumlagenbeschluss, da
die Auflistung von Architektenleistungen in einer Kostenaufstellung nicht für eine
Bevollmächtigung durch die WEG ausreichend sei. Da es sich insofern um eine aufgedrängte
Bereicherung handle, könne die Architektengesellschaft sich auch nicht darauf berufen, die
WEG sei um ihre Leistungen ungerechtfertigt bereichert. Da die Maßnahmen nicht zur
Ausführung gelangten, habe die WEG mit den Planungsleistungen nichts anfangen können.
Die Architektengesellschaft könne dem Anspruch der WEG auch nicht entgegenhalten, es habe
eine Duldungs- oder Anscheinsvollmacht des WEG-Verwalters bestanden. Zum Einen habe
der Verwalter bei der Beauftragung keine entsprechende Vollmacht oder Ermächtigung
vorgelegt. Zum Anderen habe besonders einer der Gesellschafter der Beklagten, dem in
seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer die einschlägigen Beschlüsse bekannt gewesen
seien, nicht auf die wirksame Bevollmächtigung vertrauen dürfen.

Praxishinweis

Sowohl für Architekten als auch für WEG-Verwalter ist Vorsicht bei Abschluss von
Architektenverträgen geboten. Der Architekt muss die zugrundeliegende Ermächtigung des
Verwalters genau prüfen; der WEG-Verwalter läuft Gefahr, sich in erheblicher Höhe haftbar zu
machen, wenn er Bau oder Architektenleistungen ohne entsprechende Beschlusslage
beauftragt.