Ein Maklervertrag kann konkludent durch Inanspruchnahme der Leistungen in Kenntnis eines Provisionsverlangens zustande kommen, und zwar auch dann, wenn Vorkenntnis behauptet wird.

Landgericht Hamburg, Urteil vom 29.06.20112, Az. 316 O 7/11

Nach dem BGB ist zur Entrichtung des Maklerlohns verpflichtet, wer für den Nachweis der
Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder zur Vermittlung eines Vertrages einen
Maklerlohn verspricht, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung
des Maklers zustande kommt. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis eines eindeutigen
Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in
schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf
Abschluss eines Maklervertrages annehmen will.

Sachverhalt

Der Makler bietet ein Villengrundstück im Internet mit dem Hinweis an: „Courtage (vom
Käufer zu zahlen): 6,25 % Käuferprovision vom Kaufpreis inkl. Mehrwertsteuer“. Auf eine
Anzeige im Internet, die den oben aufgeführten Courtagehinweis enthält, meldet sich per
E-Mail die Ehefrau des späteren Käufers und vereinbart mit dem Makler einen
Besichtigungstermin. Bei dem Besichtigungstermin übergibt der Makler das Exposé, das den
Hinweis enthält: „Käuferprovision 6,25 % vom Kaufpreis inkl. Mehrwertsteuer vom Käufer zu
zahlen“. Der Ehemann erbittet einen weiteren Besichtigungstermin, der dann sowohl mit der
Ehefrau und dem Ehemann durchgeführt wird. Es folgen weitere Telefongespräche zwischen
den Parteien. Das Exposé wird vom Makler nochmals für die Finanzierung übersandt.

Die Eheleute teilen dem Makler sodann mit, dass sie sich mit dem Verkäufer über einen
anderen Makler geeinigt hätten. Dieser habe ihnen das Objekt schon 2009 angeboten. Der
Makler stellt die Rechnung über 79.687 €. Im Rechtsstreit machen die Käufer Vorkenntnis
geltend. Im Übrigen tragen sie vor, dass die Provisionsformulierung nicht klar und
verständlich gewesen sei, sondern darauf hindeute, dass die vom Verkäufer zu zahlende
Provision auf den Käufer abgewälzt werden solle.

Entscheidung

Das Landgericht Hamburg gibt der Provisionsklage statt. Der Maklervertrag ist nach
Auffassung des Gerichts konkludent zustande gekommen. Der Provisionshinweis sei eindeutig.
Da die beklagten Käufer nachfolgend nach Kenntnis des Internetauftrittes bzw. des Exposés
die Dienste des Maklers in Anspruch und entgegen genommen haben, sei damit der
Maklervertrag zustande gekommen. Nur dann, wenn der Interessent vor Inanspruchnahme
der Maklertätigkeit ausdrücklich erklärt, eine Willenserklärung, die als Vertragsannahme zu
verstehen ist, nicht abgeben zu wollen, würde dies den Maklervertragsabschluss verhindern.
Selbst wenn vorliegend als unstreitig unterstellt werden könnte, dass die Beklagten auf das
Provisionsverlangen des Maklers erklärt hätten, sie seien mit dem Verkäufer bekannt und der
beklagten Ehefrau sei das Objekt bereits früher bekannt gewesen, sei darin nicht ein
ausdrücklicher Protest gegen das Provisionsverlangen des Maklers zu sehen. Die Beklagten
haben vielmehr die Dienste des Maklers in nicht unerheblichem Umfang in Anspruch
genommen. Der Makler konnte aus seinem Empfängerhorizont das Verhalten der Beklagten
nur so verstehen, dass diese – trotz behaupteter Vorkenntnis – bereit waren, einen
Maklervertrag abzuschließen.

Auch die nach § 652 BGB erforderliche wesentliche Maklerleistung sei – auch wenn
Vorkenntnis unterstellt werden könne – darin zu sehen, dass der Makler dem beklagten
Ehemann erstmals die Besichtigung und auch der Ehefrau eine weitere Besichtigung
ermöglicht habe.

Fazit

Das Landgericht hält hinsichtlich der von den Beklagten behaupteten Vorkenntnis eine
Beweisaufnahme nicht für erforderlich. Selbst wenn die Beklagten auf die behauptete
Vorkenntnis hingewiesen hätten, sei ihr Verhalten nach Auffassung des Gerichts nur dahin
gehend zu verstehen, dass sie in Kenntnis der Provisionsforderung die Maklerdienste
entgegen genommen und damit dem Makler gegenüber signalisiert haben, dass sie sein
Angebot auf Abschluss des Maklervertrages – trotz Vorkenntnis – annehmen wollten.

Die Vorkenntnis lässt auch nach Auffassung des Gerichts die Nachweisleistung hinfällig
werden. Selbst wenn Vorkenntnis bei der Ehefrau bestand, konnte der Ehemann durch den
Makler das Haus erstmals besichtigen. Bei der Ermöglichung der Besichtigung handelt es sich
um eine wesentliche Maklerleistung, die auch bei eventueller Vorkenntnis zusätzliche
Informationen verschafft. Da vorliegend die Kaufverhandlungen umgehend nach der
Besichtigung aufgenommen wurden, haben diese zusätzlichen Informationen weitergewirkt
und waren mitursächlich für den Kaufvertragsabschluss.

Die Auseinandersetzungen im Rechtsstreit über die Klarheit des Provisionsverlangens zeigen,
welche nachhaltige Bedeutung der Rechtsprechung zur fehlenden Eindeutigkeit des
Provisionshinweises immer noch beigemessen wird. Der Makler sollte, um den
Auseinandersetzungen um die Klarheit und Eindeutigkeit des Provisionshinweises von vorn
herein die Spitze zu nehmen, sowohl im Exposé wie im Internet deutlich machen, wer, was (in
welcher Höhe) an wen zahlt, etwa in der Form „Käufer zahlt an Makler XY eine Provision
in Höhe von … % inkl. Mehrwertsteuer“.