Der Mieter ist auch ohne besondere Vereinbarung im Mietvertrag zur Zahlung von Umsatzsteuer auf die Kaltmiete verpflichtet, wenn er den Aufschlag unbeanstandet bezahlt und die Beträge im Rahmen der Vorsteueranmeldung geltend macht.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.03.2011, I-24 U 95/10

Sachverhalt

Die Mieter werden auf Zahlung rückständiger Gewerberaummiete bzw.
Nutzungsentschädigung zuzüglich Umsatzsteuer in Anspruch genommen. Der Mietvertrag
enthält keine Vereinbarung über eine geschuldete Umsatzsteuer. Ab April 2005 stellt die
Vermieterin der Mieterin eine Nettomiete zuzüglich der jeweils gesetzlich geltenden
Umsatzsteuer in Rechnung. Die Umsatzsteuer wird in jeder Rechnung gesondert neben dem
Nettobetrag ausgewiesen. Die Mieterin zahlt die Beträge bis März 2009 ohne Beanstandung
und macht die gezahlte Umsatzsteuer auch im Rahmen der Vorsteuer geltend. In den
Monaten April bis einschließlich Oktober 2009 zahlt die Mieterin keine Miete mehr und rechnet
mit einem behaupteten Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Umsatzsteuer auf.

Entscheidung

Das OLG Düsseldorf gibt der Klage statt. Das Gericht geht zunächst davon aus, dass der
Mieter ohne eine besondere Vereinbarung im Mietvertrag keine Umsatzsteuer schulde. Der
Vertrag könne aber über den Wortlaut hinaus ausgelegt werden. Dabei seien die
Gesamtumstände bei Abschluss und Durchführung des Vertrages zu berücksichtigen, wenn
weder dem Wortlaut des Vertrages noch einer Auslegung der Korrespondenz zwischen den
Parteien eine eindeutige Regelung entnommen werden könne. Dazu zähle auch das
nachvertragliche Verhalten der Parteien bei der Umsetzung des Vertrages. Dieses könne für
die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien
von Bedeutung sein. Da die Mieterin die Umsatzsteuer über einen Zeitraum von fast vier
Jahren unbeanstandet bezahlt, dem geänderten Mehrwertsteuersatz auf 19 % nicht
widersprochen und die Rechnungen im Rahmen der Vorsteueranmeldung geltend gemacht
hat, zieht das Gericht den Rückschluss auf eine vereinbarte Miete zuzüglich Umsatzsteuer.

Praxishinweis

Der Mieter ist zur Zahlung von Umsatzsteuer auf die Miete nur verpflichtet, wenn dies
vertraglich vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung ist auch formularvertraglich zulässig,
erfordert aber, dass der Mieter auch zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Um Verluste zu
vermeiden, sollten die Parteien daher besonderes Augenmerk auf die Vertragsgestaltung
legen und vor Abschluss des Mietvertrages klären, ob der Vermieter zur Umsatzsteuer
optieren will. Um den Vorsteuerabzug zu ermöglichen, muss der Vermieter außerdem
entweder über die Miete eine Rechnung ausstellen oder den Mietvertrag so gestalten, dass
dieser die Voraussetzung einer Rechnung nach § 14 Abs. 4 UStG erfüllt. Ist der Mieter nicht
zum Vorsteuerabzug berechtigt, kann der Vermieter eine ausgewiesene Mehrwertsteuer nicht
verlangen, so dass die Miete hier um diesen Betrag geschmälert wird.