Abmahnung hat Warnfunktion

BGH, Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 3/11

Das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt in § 314 Absatz 2, dass eine auf Verletzung
vertraglicher Pflichten gestützte Kündigung aus wichtigem Grund grundsätzlich erst nach
Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder erfolgloser Abmahnung zulässig ist. Auch im
Mietrecht ist eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund grundsätzlich erst nach einer
erfolglosen Abmahnung zulässig, so bestimmt es § 543 Abs. 3 BGB.

Zu den rechtlichen Anforderungen an eine wirksame Abmahnung gab es bisher
unterschiedliche Meinungen: Einerseits sollte dafür eine einfache Verhaltensrüge ohne
Androhung vertragsrechtlicher Konsequenzen genügen, andererseits verlangte die
Rechtsprechung, dass mit der Abmahnung der Schuldner darauf hingewiesen werde, dass er
vertragliche Verpflichtungen verletzt hat und ihm für den Fall eines weiteren
Vertragsverstoßes Konsequenzen drohen. Dafür sei zwar keine ausdrückliche
Kündigungsandrohung erforderlich, es müsse jedoch aus der Erklärung des Gläubigers für den
Schuldner deutlich werden, dass die weitere vertragliche Zusammenarbeit auf dem Spiel
stehe.

In einem aktuellen Urteil hat jetzt der BGH – Az. VIII ZR 3/11 – klargestellt, dass eine
Abmahnung dem Schuldner die Vertragswidrigkeit seines Verhaltens vor Augen zu führen hat
und ihn vor den Folgen einer Fortsetzung bei weiteren Verstößen warnen muss. Erst die
Missachtung dieser Warnung lasse die weitere Vertragsverletzung regelmäßig unzumutbar
erscheinen und berechtige dann zu einer fristlosen Kündigung.

Fazit

Es ist deshalb zu empfehlen, gleichwohl bereits in einer Abmahnung eine Beendigung des
Mietverhältnisses für den Fall der Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens anzudrohen,
um die vom BGH geforderte Warnfunktion in aller Deutlichkeit zum Ausdruck zu bringen.