Auch im Gewerberaummietrecht gilt die vorbehaltlose Erstattung oder Entgegennahme eines Betriebskostenguthabens durch den Vermieter bzw. Mieter nicht als Anerkenntnis dieses Guthabens. Eine nachträgliche Korrektur bleibt möglich.

BGH, Urteil vom 10.07.2013; XII ZR 62/12

Sachverhalt

Die Betriebskostenabrechnung zwischen den Gewerbemietparteien endet für den Mieter mit
einem Guthaben. Das Guthaben wird direkt an den Mieter überwiesen. Später erfolgt eine
Korrektur der Abrechnung durch den Vermieter, die nun eine Nachzahlung für den Mieter
ergibt, nachdem der Vermieter zuvor vergessene Kostenpositionen noch eingestellt hat. Der
Vermieter macht die Rückzahlung des Guthabens und die Zahlung des neu ermittelten
Nachzahlungsbetrages aus der neuen Abrechnung geltend.

Entscheidung

Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg hat Erfolg. Die vom Vermieter
vorgenommene Zahlung des Guthabenbetrages stelle kein deklaratorisches
Schuldanerkenntnis dar. Es fehle schon an den allgemeinen Voraussetzungen für das
Entstehen eines solchen Vertrages. Dieser setze zwei übereinstimmende Willenserklärungen
voraus. Die Wertung einer solchen rechtsgeschäftlichen oder rechtsgeschäftsähnlichen
Erklärung setze voraus, dass die Vertragsparteien ihren Streit oder die Ungewissheit über die
Rechtslage gerade bewusst beilegen wollen. Demgegenüber läge mit Auszahlung des
Betriebskostenguthabens eine reine Erfüllungshandlung ohne rechtsgeschäftlichen
Bindungswillen vor. Auch der Mieter, der vorbehaltlos eine Betriebskostennachforderung
begleiche, erbringe damit eine reine Erfüllungshandlung, ohne dass daraus geschlossen
werden könne, dieser erkenne den Abrechnungssaldo endgültig als verbindlich an.

Praxishinweis

Die Entscheidung schließt nicht aus, dass ein Zahlungsausgleich bei Hinzutreten weiterer
besonderer Umstände durchaus als deklaratorisches Schuldanerkenntnis angesehen werden
kann. Hierfür kommt es allerdings darauf an, ob im konkreten Einzelfall weitere
Gesichtspunkte vorliegen, aus denen auf einen solchen Willen der Parteien geschlossen
werden kann. Es ist darauf zu achten, ob vorher Streit oder Unsicherheit über die Wirksamkeit
der Forderung bestand, der dann mit einem Schuldanerkenntnis beigelegt sein soll. Der
Vermieter kann z.B. die Belegeinsicht des Mieters zur Streitschlichtung und Abgabe
tatsächlicher Anerkenntniserklärungen durch den Mieter nutzen.