Exposéangaben können berichtigt werden

OLG Hamm, Beschluss vom 03.01.2013, Az. 22 U 158/12

Sachverhalt

Ein Makler bewirbt ein Grundstück in verschiedenen Exposés. In einem ist vom „Baujahr
1967“ die Rede, ein anderes weist auf das Baujahr 1937 sowie einen „Neuaufbau 1967“ hin.
Gleichlautend enthalten beide Exposés den Hinweis auf „überschaubare
Renovierungsarbeiten“. Umstritten bleibt, ob der Makler erklärt hatte, dass das Objekt
„100 % in Ordnung“ sei.

Im notariellen Kaufvertrag ist Folgendes vereinbart:

„Der Käufer hat das Grundstück besichtigt … Alle Ansprüche und Rechte wegen
Sachmängeln an dem Grundstück einschließlich nicht erkennbarer Mängel
werden hiermit, außer für den Fall des Vorsatzes, ausgeschlossen. Garantien
werden nicht abgegeben. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht erkennbare
Mängel … nicht bekannt sind …
Nach Hinweis der Notarin erklärt der Käufer, dass ihm weder durch den
Verkäufer noch durch Dritte Angaben oder Garantien zur Beschaffenheit
gemacht wurden, die nicht auch in diesem Vertrag aufgenommen worden sind.“

Später stellt sich heraus, dass das Dach des Hauses undicht und dadurch Feuchtigkeit und
Schimmel hinter einer Holzvertäfelung im Keller aufgetreten sind. Der Käufer stellt ferner fest,
dass 1967 lediglich die Küche und ein darüber befindlicher Raum angebaut wurden. Diesen
Sachverhalt nimmt der Käufer zum Anlass, den Kaufvertrag anzufechten und die
Rückabwicklung zu verlangen. In erster Instanz wird die Klage vom Landgericht Münster
abgewiesen, das Oberlandesgericht Hamm weist die Berufung mangels Erfolgsaussicht durch
Beschluss zurück.

Entscheidung

Auf falsche Angaben im Exposé des Maklers hinsichtlich des Baujahres kann sich die Käuferin
nicht berufen. Das OLG Hamm verweist insoweit auf die Mängelhaftungsklausel im notariellen
Kaufvertrag, wonach vereinbart wurde, dass Garantien nicht abgegeben werden. Die Käuferin
habe ausdrücklich erklärt, dass außerhalb des Kaufvertrages keine Beschaffenheitsgarantien
gegeben wurden. Insoweit sind die Beschaffenheitsangaben im Exposé des Maklers durch den
notariellen Kaufvertrag korrigiert worden entsprechend § 434 Abs. 1 S. 3 BGB.

Auch die vermeintliche Anpreisung, das Objekt sei „100 % in Ordnung“, bedeute nicht die
Zusicherung der Mangelfreiheit des Grundstücks. Aus dem Exposé des Maklers gehe nämlich
hervor, dass zumindest Renovierungsarbeiten erforderlich sind, was rechtlich dazu führt, dass
ein Gewährleistungsausschluss wirksam vereinbart wurde.

Fazit

Das Gericht stellt klar, dass Beschaffenheitsangaben durch eine Kaufvertragsklausel
ausgeschlossen werden können. Besonders deutlich wird durch die gerichtliche Entscheidung,
wie wichtig der Ausschluss von im Exposé abgegebenen Zusicherungen und
Beschaffenheitsgarantien im notariellen Kaufvertrag ist oder anders herum: Sollen solche
Erklärungen von Bestand sein, müssen sie im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich
aufgenommen werden.
Mängelausschlussklauseln, wie sie im vorliegenden Fall beispielhaft wiedergegeben sind,
dürften heute in notariellen Grundstückskaufverträgen üblich sein.