Sonderkündigungsrecht bei verweigerter Untermieterlaubnis?
OLG Naumburg, Urteil vom 15.11.2012, 9 U 98/12
Sachverhalt
Zwischen den Parteien besteht ein zeitlich befristetes Gewerberaummietverhältnis. Der Mieter
begehrt die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung. Name und Adresse des
Untermieters werden offengelegt. Nachdem der Vermieter innerhalb der gesetzten Frist nicht
reagiert, kündigt der Mieter das Vertragsverhältnis. Der Vermieter widerspricht der Kündigung
und verlangt weitere Informationen zu dem Untermieter. Der Mieter erhebt Klage und begehrt
die Feststellung, dass das Vertragsverhältnis durch seine Kündigung beendet ist. Zwischen
den Parteien ist zudem streitig, ob der Untermieter überhaupt ernsthaft anmieten wollte. Das
Landgericht gibt der Klage statt. Dagegen richtet sich die Berufung des Vermieters.
Rechtlicher Hintergrund
§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB gibt dem Mieter auch bei befristeten Mietverhältnissen ein
Sonderkündigungsrecht für den Fall, dass der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung
verweigert. Das Sonderkündigungsrecht setzt dabei voraus, dass in der Person des Dritten
nicht ein wichtiger Grund vorliegt, auf den der Vermieter sich zur Ablehnung der
Untervermietungserlaubnis berufen kann. Die Ablehnung muss insofern pauschal und nicht
konkret bezogen auf einen bestimmten Mieter erfolgen. Die Provokation einer solchen
Verweigerung kann durchaus als „Ausstiegsmodell“ aus langfristigen Mietverträgen
herangezogen werden.
Entscheidung
Das Oberlandesgericht Naumburg gibt der Berufung statt und hält die Kündigung für
unwirksam. Es fehle an einem ernsthaften Untermietbegehren. Die Mitteilung des Namens,
Geburtsdatums und der Adresse des Untermieters würde für das Untermietgesuch zwar als
Mindestangaben ausreichen. Eine Kündigung wegen Verweigerung der Untermieterlaubnis
setze darüber hinaus allerdings voraus, dass es tatsächlich einen ernstzunehmenden
Anmietungswillen des Untermietinteressenten gäbe. Die Beweisaufnahme hätte jedoch
ergeben, dass der Untermietinteressent u.a. keine Kenntnis von den von ihm einzuhaltenden
vertraglichen Regelungen des Hauptmietverhältnisses hatte, ein Anmietungsdatum nicht
vorlag und er auch nicht „vom Fach“ war. Das Gericht lehnte damit einen ernsthaften
Anmietungswillen des Untermieters ab.
Praxishinweis
Um Streitigkeiten über den Inhalt eines Untermietbegehrens des Mieters zu vermeiden, kann
in Formularverträgen bereits festgelegt werden, welche Inhalte ein wirksames
Untermietgesuch des Hauptmieters haben muss. Damit könnte der Vermieter seine
Stellungnahme danach auch von weiteren zusätzlichen Angaben abhängig machen. Dies
beispielsweise in Form der Mitteilung von Bedingungen des Untermietvertrages, der
Nutzungsart, der Miethöhe, der Laufzeit des Untermietvertrages, der Übernahme der
Betriebspflicht und etwaigen Kündigungsmöglichkeiten.