Wohnung und Garage – Getrennte Mietverträge? Die Frage, unter welchen Umständen ein einheitlicher und deshalb nur insgesamt kündbarer Mietvertrag über eine Wohnung und eine Garage vorliegt, ist vom Bundesgerichtshof bereits entschieden worden. Der BGH hat seine bisherige Rechtsprechung in seinem jetzigen Beschluss vom 9. April 2013 (VIII ZR 245/12) nicht geändert. Hintergrund war das Herausgabeverlangen des Vermieters in Bezug auf die gekündigte Garage. Der Wohnraummietvertrag datierte vom 15.2.1965, der Garagenmietvertrag vom 3.1.1966.

Rechtliche Würdigung

Rechtlich entscheidend ist, ob zwei separate, getrennt voneinander kündbare Verträge
abgeschlossen worden sind. Sind Verträge separat voneinander abgeschlossen worden,
spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden
Vereinbarungen. Nur wenn diese Vermutung durch besondere Umstände widerlegt werden
kann, die die Annahme rechtfertigen, dass die Verhältnisse über die Wohnung und die Garage
eine rechtliche Einheit bilden sollen, kann eine andere rechtliche Beurteilung stattfinden.
Dies ist in dem entschiedenen Fall dem beklagten Mieter nicht gelungen. Vielmehr sprachen
sogar zusätzliche Umstände dafür, dass die Mietvertragsparteien gerade zwei rechtlich
voneinander getrennte Verträge abschließen wollten:

So hatten die Parteien abweichend von den Kündigungsvorschriften für Wohnraum im
Garagenmietvertrag eine ordentliche Kündigung mit einer Frist von (nur) einem Monat zum
Monatsende vorgesehen. Dies bereits lasse nach Auffassung des BGH eindeutig den Willen der
Parteien erkennen, dass es sich bei dem Mietvertrag über die Garage um ein separates
Mietverhältnis handeln solle, das für beide Parteien mit einer verhältnismäßig kurzen Frist und
unabhängig vom Vorliegen eines berechtigten Interesses kündbar sein solle. An dieser
Rechtsaufassung ändere sich auch nichts dadurch, dass sich Garage und Wohnung auf
derselben Grundstücksparzelle befinden. Allein der Umstand, dass bezüglich der Garage
Kündigungsfristen vorgesehen seien, die von den für den Wohnraummietvertrag geltenden
Kündigungsfristen abweichen, lasse unabhängig von der Lage der Mietobjekte auf den Willen
der Parteien schließen, dass die Verträge eben gerade keine rechtliche Einheit bilden sollten
und sollen.

Fazit

Mietparteien, die Wert auf eine rechtliche Selbständigkeit des Garagen- und des
Wohnraummietvertrages legen, sollten insbesondere auf zwei rechtliche Voraussetzungen
achten: Den Abschluss von zwei Verträgen, nämlich Wohnraum- und Garagenmietvertrag
sowie Kündigungsfristen im Garagenmietvertrag, die von denen für Wohnraum geltenden
Regelungen abweichen und in aller Regel kürzer (z.B. einen Monat zum Monatsende) sind.