Die Verletzung eines vertraglich eingeräumten Konkurrenzschutzes stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 BGB dar, der zu Mietminderungsansprüchen des Mieters führen kann.

BGH, Urteil vom 10.10.2012, XII ZR 117/10

Sachverhalt

Der Kläger klagt als Mieter einer Facharztpraxis für Orthopädie gegen seinen Vermieter auf
Beseitigung der Konkurrenzsituation, auf Unterlassung der Vermietung an den Konkurrenten,
auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete (Mietminderung), sowie hilfsweise auf Schadensersatz
für den durch die Konkurrenz entgangenen Gewinn. Der Gewerberaummietvertrag enthält
eine umfangreiche Konkurrenzschutzklausel, wonach der Vermieter ohne Zustimmung des
Klägers an keinen anderen Arzt derselben Fachrichtung und der in der Klausel detailliert
beschriebenen Fachdisziplinen vermieten darf. Dennoch wurden im selben Haus Praxisräume
an eine Arztpraxis mit der Fachdisziplin Chirurgie/Unfallchirurgie vermietet, wodurch sich für
den Kläger eine Konkurrenzsituation ergibt. Mit der Klage beruft sich der Kläger daher auf
einen Verstoß gegen den vereinbarten Konkurrenzschutz und macht die oben beschriebenen
Ansprüche gegen seinen Vermieter geltend.

Entscheidung

Das Berufungsgericht bejaht zwar einen Verstoß gegen die vorhandene
Konkurrenzschutzklausel. Die Klageanträge hinsichtlich der Mietminderung wurden demnach
zurückgewiesen, da eine Konkurrenzsituation keinen Mangel der Mietsache im Sinne von
§ 536 BGB darstelle. Demgegenüber bejaht der Bundesgerichtshof einen Mangel der
Mietsache: Ein Mangel der Mietsache läge für den Mieter bei einer nachteiligen Abweichung
des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich vereinbarten Zustand vor. Zu
dem vereinbarten Zustand gehörten über die physische Beschaffenheit der Mietsache hinaus
auch die tatsächlichen Zustände und rechtlichen Verhältnisse, die mit der Mietsache
zusammenhingen und ihre Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigten. Dazu gehörten auch
Störungen, die außerhalb der Mietsache lägen. Um eine Ausuferung des Mangelbegriffs zu
vermeiden, führten außerhalb der Mietsache liegende Umstände allerdings nur dann zu einem
Mangel, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigt sei.
Maßgeblich für die Beurteilung der unmittelbaren Beeinträchtigung sei die Frage, worin der
von den Parteien vereinbarte vertragsgemäße Gebrauch und der dafür erforderliche Zustand
der Mietsache läge. Zu dem vertragsgemäßen Gebrauch gehöre es, dass der Vermieter den
Mieter an dem Gebrauch zum Betrieb des vereinbarten Geschäfts bzw. Gewerbes nicht
behindere. Bei einem vereinbarten Konkurrenzschutz werde von dem Vermieter der von
bestimmter Konkurrenz ungestörte Gebrauch der Mieträume geschuldet. In diesem Recht
werde der Mieter durch die vertragswidrige Konkurrenz unmittelbar beeinträchtigt. Dasselbe
gelte auch für den sogenannten vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, der auch ohne
ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag von Gesetzes wegen zugestanden wird. Ob in dem
zu entscheidenden Sachverhalt auch eine erhebliche Beeinträchtigung vorlag, wurde vom BGH
mangels ausreichender Feststellungen durch das Berufungsgericht nicht entschieden, sondern
an das Berufungsgereicht zur weiteren Aufklärung zurückverwiesen.

Praxishinweis

Je nach der Interessenlage der Parteien können Konkurrenzschutzklauseln zu erheblichen
Folgen in der Praxis führen. Ein Mieter, der sich ausreichenden Konkurrenzschutz sichern will,
sollte besonderen Wert auf eine genaue Beschreibung der vertraglichen Nutzung und eine
sorgfältige Formulierung seiner ausgeübten Tätigkeiten legen. Für den Vermieter bedeutet ein
Verstoß gegen den Konkurrenzschutz nicht nur einen Verlust der Mieteinnahmen durch
Minderungsrechte. Er ist neben Schadensersatzansprüchen auch gehalten, den Mietvertrag
mit dem Konkurrenten zu beenden, was ihm entweder rechtlich nicht möglich oder nur bei
Bezahlung einer hohen Entschädigungsleistung möglich ist. Eine präzise Vertragsgestaltung in
Gewerberaummietverträgen ist daher unerlässlich.