Geringerer Gebrauchswert – geringere Miete

BGH, Urteil vom 18.09.2012, XII ZR 97/09

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Rechtsfrage zu befassen, wie die Mietminderung zu ermitteln ist, wenn die vertraglich vereinbarte Fläche unterschritten wird. Die Frage war, ob eine Differenzierung nach der Qualität der Fläche zu erfolgen hat. Im entschiedenen Fall ging es um Flächenabweichungen in einem Ladenlokal, zu dem auch Kellerflächen gehörten. Sollten die Kellerflächen also genauso bewertet werden wie die Gastraumfläche? In Abgrenzung zum Urteil des BGH vom 24.03.2004 (VIII ZR 295/03) urteilt der XII. Senat, dass die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der Gesamtfläche berechnet werden darf, wenn die Minderfläche eindeutig Nebenräumen zuzuordnen ist. Deshalb sei zunächst eine Differenzierung zwischen dem vermieteten Ladenlokal und den Kellerräumen vorzunehmen. Der generell geringere Nutzungswert der Kellerräume dürfe nicht außer Betracht bleiben. Eine Gleichsetzung der Kellerfläche mit der Fläche des Ladenlokals sei allenfalls dann gerechtfertigt, wenn die Kellerräume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlich vertraglichem Nutzungszweck gleichwertig wären. Nach den unstreitigen Feststellungen der Vorinstanzen sei dies aber nicht der Fall. Deshalb verbiete sich eine Gleichsetzung. Die Kellerräume seien ausweislich der Mietvertragsurkunde als Lager gemietet worden. Sie wiesen gegenüber dem Gastraum einen deutlich niedrigeren Gebrauchswert auf.

Praxisempfehlung

Bei professionell abgeschlossenen Gewerberaummietverträgen dürfte es eine Ausnahme sein, dass Laden und Kellerräume mit einer bestimmten m²-Größe vereinbart werden. Vielmehr erfolgt regelmäßig eine Aufteilung in die eigentliche Gewerberaummietfläche und Keller und/oder Nebenräume. Die Bewertung dieser Flächen kann völlig unterschiedlich sein, sie wird davon abhängen, ob die Keller und/oder Nebenräume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlich vertraglichen Nutzungszweck gleichwertig sind. Haben Neben- und/oder Kellerräume einen deutlich niedrigeren Gebrauchswert, sollte dies auch konkret im Gewerbemietvertrag ausgewiesen sein, damit im Streitfalle eine etwaige Minderung der Miete wegen zu geringer Fläche auch betragsmäßig zutreffend errechnet werden kann.