Die inhaltliche sowie wirtschaftliche Kongruenz zwischen Maklervertrag und dem abgeschlossenen Hauptvertrag können entscheidend für den Provisionsanspruch des Maklers sein.

BGH, Urteil vom 3.7.2014, III ZR 530/13

Sachverhalt

Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung von Maklerlohn in Anspruch. Die Maklerin erhielt den Auftrag, eine Immobilie an die an sie herangetretene Firma zu vermitteln. Die Maklerin wurde tätig und ließ sich durch eine „Objekt-Nachweisbestätigung“, unterzeichnet vom Geschäftsführer der Beklagten, bestätigen, dass sie die Objektlage sowie den Kaufpreis von € 600.000 weitergegeben und ebenso ihren Provisionsanspruch bei Vertragsabschluss geltend gemacht hat. Bei Besichtigung der Immobilie waren die Maklerfirma und die Vertragsabschlussberechtigten, der Käufer und Verkäufer anwesend. Auf Grundlage der Objektnachweisbestätigung und der Besichtigung erhielt die Beklagte weitere Unterlagen wie unter anderem Exposé, Flurkarte, Grundrisse sowie eine Mietenaufstellung. Später schloss der Geschäftsführer einer Schwestergesellschaft der Kaufinteressenten, einen notariellen Kaufvertrag über das Objekt zum Preis von € 450.000 ab.

Entscheidung

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichthofes bestätigt zunächst, wie auch schon das Landgericht Dresden, dass ein Nachweismaklervertrag zwischen den Parteien abgeschlossen wurde, ebenso liegt ein hinreichend deutliches Provisionsverlangen der Klägerin vor. Der BGH bestätigt die erbrachte Nachweisleistung der Maklerin durch Herbeiführung der Verkaufsgelegenheit und die Durchführung der Besichtigung. Auch der Hauptvertrag sei zustande gekommen. Dieser sei mit dem nachgewiesenen Vertrag auch wirtschaftlich identisch. Daran ändere nichts, dass nicht die Beklagte, sondern ihre Schwestergesellschaft die Immobilie erworben habe. Die Provisionspflicht dürfe nicht auf diese Weise umgangen werden, so das Gericht. Auch sei die Kausalität der Maklerleistung für den Vertragsabschluss aufgrund der zeitlichen Nähe der Verträge zu vermuten. Rechtsfehlerhaft sei allerdings das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass bei Preisabweichungen zugunsten des Maklerkunden, also beim Erwerb zu für ihn günstigeren Bedingungen, stets die wirtschaftliche Identität des beauftragten mit dem nachgewiesenen Maklergeschäft bestehe. Zwar würden Preisnachlässe von bis zu 15% die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage stellen, wohingegen bei Preisnachlässen von mehr als 50% sie hingegen regelmäßig zu verneinen sei. Ob der hier vereinbarte Preisnachlass von 25% nach Maßgabe der vorstehenden Ausführungen und unter Berücksichtigung der Umstände des konkreten Einzelfalls dazu führt, dass der abgeschlossene Kaufvertrag sich als ein wirtschaftlich anderer darstelle als der nach dem Maklervertrag geschuldete Vertrag, habe das Berufungsgericht in tatrichterlicher Würdigung zu entscheiden.

Praxishinweis

Wenn sich zwischen dem Kaufpreis im Maklervertrag und dem endgültigen Kaufpreis im Kaufvertrag Vertragsabweichungen ergeben, deren Höhe zwischen 15% jedoch unter 50 % liegen, obliegt es dem Tatrichter bei derartigen Grenzfällen zu entscheiden, ob die wirtschaftliche Kongruenz noch gegeben ist. Das die BGH-Entscheidung praxisrelevante Auswirkungen hat, erklärt sich durch die oft nicht erfüllten Kaufpreisvorstellungen der Vertragsparteien bei Immobiliengeschäften. Ein gegenseitiges Nachgeben ist üblich, um am Ende eine Immobilie verkaufen zu können. In der Vermittlungsrolle wirken Makler an den Preisverhandlungen mit und sollten sich daher des Risikos bewusst sein, dass eine zu hohe Verkäuferforderung, die auf dem Grundstücksmarkt nicht durchzusetzen ist, die Provision gefährden kann. Eine Lösung bietet der Abschluss eines neuen abgeänderten Maklervertrags, bevor der Kaufvertrag mit der Preisänderung notariell beurkundet wird.