Zulässige Einschränkungen von Gewährleistungsrechten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

OLG Köln, Urteil vom 25.10.2013; Az. 1 U 19/13

Sachverhalt

In einem Gewerberaummietvertrag über einer Gaststätte wurde vereinbart, dass die Mieterin
zur Aufrechnung, Minderung und Zurückbehaltung der Miete nur mit unbestrittenen oder
rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen berechtigt ist. Ferner wurde geregelt, dass die
Mieterin nur dann zur Geltendmachung einer Minderung berechtigt ist, wenn sie zu diesem
Zeitpunkt nicht mit Zahlungen aus dem Mietverhältnis in Rückstand ist und die
Geltendmachung ihrer Rechte mindestens einen Monat vor Fälligkeit der betroffenen
Mietforderung schriftlich angezeigt hat. Die Parteien streiten u.a. über Mietzinsansprüche der
Vermieterin. Die Mieterin beruft sich auf wirksame Mietminderungsrechte. Sie hält die
vertraglichen Einschränkungen ihres Minderungsrechtes für unwirksam. Die laut Mietvertrag
u.a. geforderte Sicherheitsleistung wurde von ihr nicht erbracht.

Entscheidung

Das Oberlandesgericht Köln hält beide Klauseln für wirksam. Der Vermieterin stehe ein
Anspruch auf Zahlung der rückständigen Mieten zu, weil kein Mietminderungsrecht für die
Beklagte bestanden habe. Nach herrschender Auffassung sei – anders als bei der Wohnraummiete
– eine Einschränkung der Mieterrechte durch allgemeine Geschäftsbedingungen
möglich. Einschränkungen dürften nur nicht dazu führen, dass das gesetzliche vorgesehene
Äquivalenzprinzip der Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung der Mietsache
einerseits und der Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete andererseits gänzlich
aufgehoben werde. Der Ausschluss von Minderungs-, Aufrechnungs- und
Zurückbehaltungsrechten sei daher zulässig, soweit sich aus der Klausel ergäbe, dass
ungerechtfertigte Mietzahlungen von dem Mieter nach den Grundsätzen der
ungerechtfertigten Bereicherung zurückgefordert werden können. Ein solcher
Rückforderungsanspruch sei in der Klausel zwar nicht ausdrücklich vorbehalten worden. Eine
solche ausdrückliche Klarstellung würde jedoch auch nicht verlangt. Für die Wirksamkeit der
Klausel reiche es aus, dass der Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung
nicht ausdrücklich ausgeschlossen sei.
Auch die weiteren Einschränkungen führten nicht zur Unwirksamkeit der Klausel. Sie diene
dem Zweck, die laufenden Zahlungen aus dem Mietverhältnis sicher zu stellen. Das Interesse
des Vermieters läge darin, aufgrund der laufenden Mietzahlungen die Immobilie ohne
Liquiditätsprobleme bewirtschaften und finanzieren zu können. Ein direkter Abzug könne dazu
führen, dass der Vermieter bis zu einer rechtskräftigen Klärung nicht mehr in der Lage sei, die
laufenden Bewirtschaftungs- und Kapitalkosten zu erbringen. Dieses Interesse erstrecke sich
auch auf eine nicht gezahlte Mietkaution. Die Leistung der Kaution sichere den Vermieter
grundsätzlich ab. Es sei nicht ersichtlich, warum der Mieter zur Minderung berechtigt sein soll,
obwohl er selbst grundsätzliche Verpflichtungen zu Beginn des Mietverhältnisses schon nicht
erfüllt habe.

Praxishinweis

Der BGH hatte den ersten Teil der Klausel bereits mit Urteil vom 23.04.2008 (XII ZR 62/06)
für zulässig erklärt. In der Folgezeit wurde diese Entscheidung durch eine gegenteilige
Entscheidung des BGH aus dem Architektenrecht zumindest in Frage gestellt. Das OLG Köln
beantwortet diese Problematik nun dahingehend, dass dieser Entscheidung im Hinblick auf die
unterschiedlichen Interessenlagen im Gewerbe- und Architektenrecht nicht gefolgt werden
könne. Neu ist die Klausel dagegen im Hinblick darauf, dass kein Zahlungsrückstand
hinsichtlich aller Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis bestehen darf. Diese Formulierung
bietet mithin eine zusätzliche Einschränkungsmöglichkeit von Mietminderungsrechten im
Gewerberaummietrecht.