Kaufpreisabweichung von mehr als 50 % zwischen vom Makler nachgewiesener Vertragsgelegenheit und beurkundetem Vertrag, zur wirtschaftlichen Kongruenz des vom Makler nachgewiesenen zum abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag bei erheblichen Preisnachlässen (hier: mehr als 50 %).

Urteil vom 06.02.2014; Az. III ZR 131/13

Sachverhalt

Der Makler weist unter Hinweis auf seine Provisionsforderung eine Gewerbeimmobilie nach zu einem Kaufpreis von 1,1 Mio. Der Käufer erwirbt das Objekt zu einem Kaufpreis von 525.000,00 Euro.

Entscheidung

Das OLG Hamm verneint eine Identität zwischen dem beabsichtigten mit dem zustande gekommenen Kaufvertrag wegen des Preisunterschiedes. Das OLG Hamm bejaht dennoch den Provisionsanspruch des Maklers, weil es treuwidrig sei, wenn der Maklerkunde den angestrebten wirtschaftlichen Erfolg erreicht habe und die Zahlung der Provision mit der Begründung verweigere, der von ihm zu zahlende Kaufpreis sei wesentlich geringer als vom Makler angeboten. Der BGH hebt das Urteil des OLG Hamm auf. Der BGH nimmt Bezug auf seine frühere Rechtsprechung, wonach nur dann preisliche Abweichungen die Gleichwertigkeit des abgeschlossenen Vertrages im Verhältnis zu dem Maklervertrag nicht berühren, wenn sie sich im Rahmen dessen halten, womit der Maklerkunde bei der Beauftragung des Maklers rechnen konnte. Dies ergebe sich stets aus den Umständen des konkreten Falles. So soll nach einer Entscheidung des BGH vom 13.12.2007 ein Preisnachlass von 15 % wegen des geringen Umfanges die Kongruenz zwischen nachgewiesenem und abgeschlossenem Vertrag nicht berühren. Bei für den Maklerkunden günstigen Preisabweichungen sei zu berücksichtigen, ob diese sich noch in einem erwartbaren Rahmen bewegen oder ob letztlich die abweichende Preisgestaltung auf Umständen beruhe, die die wirtschaftliche Identität des nachgewiesenen zum abgeschlossenen Geschäft in Frage stelle. Dabei sei kein allzu strenger Maßstab anzulegen, da sich insbesondere bei Grundstücken, die längere Zeit angeboten werden, der Preis typischerweise nach unten bewegt. Bei Preisnachlässen von mehr als 50 % sei die wirtschaftliche Kongruenz regelmäßig zu verneinen. Die im vorliegenden Fall vom Berufungsgericht angestellten Erwägungen zu Treu und Glauben könnten über die fehlende wirtschaftliche Kongruenz nicht hinweghelfen. Im zu entscheidenden Fall ging es darum, dass ein bebautes Grundstück vom Makler angeboten war, im Kaufvertrag aber ein Baugrundstück beurkundet wurde, da der Verkäufer sich verpflichtet hatte, die Baulichkeiten abzureißen.

Fazit

Für den Makler sind mit dieser Entscheidung des BGH erneut Unsicherheiten gegeben, bei welchen Preisunterschieden / Preisnachlässen die wirtschaftliche Kongruenz in Fragen steht. Dem Makler kann deshalb nur empfohlen werden, den Verkäufer von vorn herein von unrealistischen Verkaufspreisen „herunter zu holen“, da ansonsten die Provision gefährdet ist.