Verletzung von Aufklärungspflichten des Maklers:
Keine Erfüllungshaftung des arglistigen Maklers auf das „positive Interesse“

1. Ein Makler haftet dem Käufer eines Grundstücks auf Schadensersatz, wenn im
   Exposé angegeben war, dass das Haus vollständig unterkellert sei, dies
   jedoch nicht zutrifft.
2. Der Schadensersatzanspruch umfasst jedoch nur das negative Interesse. Der
   Käufer kann daher nicht die Aufwendungen für die nachträgliche Erstellung
   eines Kellers ersetzt verlangen.
3. Zur Feststellung des ersatzfähigen Vertrauensschadens ist ein
   Gesamtvermögensvergleich anzustellen, indem die Vermögenslage, in
   welcher der Käufer sich befindet, mit derjenigen verglichen wird, in der er
   sich befände, wenn er nicht auf die fehlerhafte Aufklärung durch den Makler
   vertraut hätte und demzufolge den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte.
   Dies umfasst gezahlte Maklergebühren, die Grunderwerbssteuer,
   Grundbuchkosten und den Zinsschaden als entgangenen Gewinn.

OLG München, Urteil vom 19.11.2014; Az. 20 U 2215/14

Sachverhalt

Der klagende Käufer hat mit dem Makler einen Maklervertrag geschlossen. Der Makler hatte
das von ihm angebotene Hausgrundstück im Internet und dem Exposé mit dem Hinweis
angeboten: „Das Haus ist komplett unterkellert“. Tatsächlich war das Wohnzimmer mit 24 qm
Größe nicht unterkellert. Der Maklerkunde wurde hierauf nicht hingewiesen, auch nicht
während einer Besichtigung. Dem Makler war dies bekannt.

Entscheidung

Das Landgericht hatte dem Maklerkunden die von diesem geltend gemachten Kosten für die
nachträgliche Erstellung der Unterkellerung in Höhe von € 20.288,– nebst Zinsen
zugesprochen. Das Oberlandesgericht München hebt das Urteil auf und führt aus, dass der
Kläger nur den sog. Vertrauensschaden, nicht aber den Erfüllungsschaden geltend machen
könne. Inhaltlich bestätigt das OLG die Auffassung des Landgerichts, wonach der Makler die
ihm aus dem Maklervertrag obliegender Aufklärungsverpflichtung verletzt hat, indem er das
Hausgrundstück mit vollständiger Unterkellerung bewarb und trotz positiver Kenntnis den
Käufer nicht darüber aufklärte, dass dieses nur zum Teil unterkellert war. Der Käufer hatte
vorgetragen, dass er den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn er von der
Teilunterkellerung gewusst hätte.

Das Gericht weist darauf hin, dass der Käufer allerdings nicht die Unterkellerungskosten
verlangen werden könne, weil ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung von
Aufklärungspflichten grundsätzlich nur auf das negative Interesse gerichtet sei. Der Kläger
könne, da der Makler nicht der Verkäufer und damit der Vertragspartner aus dem Kaufvertrag
ist, nur Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen.

Zur Feststellung des ersatzfähigen Vertrauensschadens ist nach Auffassung des OLG ein
Gesamtvermögensvergleich anzustellen, in dem die aktuelle Vermögenslage des Käufers mit
der verglichen wird, in der er sich befände, wenn er nicht auf die fehlerhafte Aufklärung durch
den Makler vertraut hätte. Im Einzelnen hätte der Käufer dann nicht bezahlen müssen:

a) die Maklercourtage,
b) die Grunderwerbsteuer,
c) die Grundbuchkosten,
d) die Fahrtkosten zum Beurkundungsnotar,
e) den Zinsschaden, den der Käufer erlitten hat, weil er den Kaufpreis
bei einem Nichtabschluss des Kaufvertrages zinsbringend hätte
anlegen lassen können,
f) die Betriebsgrundkosten sowie
g) Wertminderung, d.h. die vom Sachverständigen festgestellte durch
die fehlende volle Unterkellerung bedingte Wertminderung.

Fazit

Der Makler verletzt seine Aufklärungspflicht, wenn er trotz positiver Kenntnis ein
teilunterkellertes Haus als voll unterkellert anbietet oder wie im Fall des OLG Koblenz vom
16.11.2012 auf die Frage nach der Asbesthaltigkeit einer Dacheindeckung diese verneint,
obgleich er davon Kenntnis hat. Der geschädigte Käufer kann in einem solchen Fall vom
Makler allerdings nicht das „positive Interesse“ als Schadensersatz verlangen, also die Kosten
für die Herrichtung des Kellers, sondern nur das „negative Interesse“, d.h. den
Vertrauensschaden. Die unerlaubte Handlung des Maklers soll nicht dazu führen, dass dieser
wie ein Verkäufer behandelt wird. Der Käufer kann jedoch verlangen, so gestellt zu werden,
als hätte er den Kaufvertrag nicht abgeschlossen und kann deshalb die Kosten geltend
machen, die ihm durch den Abschluss entstanden sind, ebenso wie die Wertdifferenz.