Kein Duldungstitel erforderlich: Ein Mieter hat Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten auch dann zu dulden, wenn der Vermieter gegen ihn vor Ausspruch einer Kündigung keinen titulierten Duldungstitel erstritten hat. Dem Vermieter kann vielmehr die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet. Die verweigerte Duldung durch den Mieter kann eine derart schwere Vertragsverletzung darstellen, dass auch eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist.

BGH, Urteil vom 15.04.2015, VIII ZR 281/13

Sachverhalt

Wegen erforderlicher Schwammbeseitigungsmaßnahmen verlangte der Vermieter Zutritt zur
Wohnung des Mieters, der seine Zustimmung in der Folgezeit von Bedingungen abhängig
machte, u.a. von der Erstattung entstandener Hotelkosten und Zusagen zur
Wiederherstellung des vorherigen Zustandes der Mietsache. Nachdem der Mieter trotz
mehrmaliger Aufforderung den Zutritt zur Wohnung und die Durchführung der
Instandsetzungsarbeiten verweigert hatte, kündigte der Vermieter außerordentlich fristlos,
hilfsweise fristgemäß. Eine weitere Kündigung stützte der Vermieter darauf, dass der Mieter
den Zutritt zu einem mitvermieteten Kellerraum verweigert hatte, obwohl dies zur
Durchführung von Installationsarbeiten an den Trink- und Abwasserleitungen erforderlich
gewesen war.

Das Landgericht Berlin hatte in der Berufungsinstanz die Auffassung vertreten, dass der
Mieter die Einzelheiten einer etwaigen Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit hätte
klären können, ohne befürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren. Mit der
Rechtsschutzgarantie sei nicht vereinbar, wenn der Mieter plausibel erscheinende
Einwendungen gegen eine Duldungspflicht nicht geltend machen könne, ohne der Gefahr
einer Kündigung ausgesetzt zu sein. Außerdem hätten die Mieter zu keinem Zeitpunkt die zur
endgültigen Sanierung angekündigten Arbeiten ohne Einschränkung abgelehnt. Dieser Rechtsauffassung, dass nämlich der Vermieter vorrangig auf eine Duldungsklage zu verweisen
sei, vermochte sich der Bundesgerichtshof nicht anzuschließen, das landgerichtliche Urteil sei
von Rechtsfehlern beeinflusst.

Entscheidungsgründe

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann eine fristlose Kündigung nicht erst dann
auf eine Verletzung von Duldungspflichten des Mieters gestützt werden, wenn der Mieter
einen rechtskräftigen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten querulatorische Neigungen
zeigt. Schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels kann es für den
Vermieter unzumutbar sein, wenn der Mieter seine Pflicht verletzt, die Instandsetzung oder
Modernisierung der Mietsache zu dulden. Die teilweise Rechtsprechung der Instanzgerichte,
wonach eine Kündigung wegen der Verletzung nicht titulierter Duldungspflichten generell
auszuschließen sei, finde im Gesetz keine Stütze. Der Gesetzgeber habe vielmehr die
Kündigung des Vermieters im Gesetz allgemein geregelt, ohne spezielle Regelungen für die
Fälle der Verletzung von Duldungspflichten zu treffen. Der „verfehlte Maßstab“ des
Berufungsgerichts laufe darauf hinaus, dass dem Mieter die Möglichkeit gegeben werde,
Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, zu deren Duldung er rechtlich verpflichtet
ist und an deren umgehender Durchführung der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, für
einen unabsehbaren Zeitraum – bis zur rechtskräftigen Titulierung einer Duldungsklage –
hinauszuzögern, ohne die Konsequenzen tragen zu müssen, die mit einer derartigen im
Einzelfall auch sehr gravierenden Vertragsverletzung grundsätzlich verbunden sein können.
Die Rechtsauffassung des Landgerichts biete dem Mieter geradezu einen Anreiz, sich den aus
seiner Sicht möglicherweise nicht gewünschten, nach der Rechtslage aber gerechtfertigten
und von ihm deshalb zu duldenden baulichen Maßnahmen zumindest zeitweise zu
widersetzen. Das widerspreche dem Anliegen des Gesetzgebers, auch mit Blick auf das
wohnungspolitische Ziel der Verbesserung der allgemeinen Wohnbedingungen.
Da das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft auf die Darstellung des Tatbestandes verzichtet
habe, sei die Sache nicht zur Endentscheidung reif und an das Berufungsgericht
zurückzuverweisen.

Fazit

Zutreffend bemängelt der Bundesgerichtshof, dass die vom Landgericht Berlin getroffenen
tatbestandlichen Feststellungen so „bruchstückhaft“ sind, dass sie keine abschließende
Beurteilung der Begründetheit der erklärten Kündigungen erlauben. Das Berufungsgericht ist
jetzt aufgerufen, festzustellen, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfangreich
und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für den Mieter ergaben und
welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für den
Vermieter hatten.