Die Vorlage einer frei erfundenen Vor-Vermieter-Bescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. 

BGH, Urteil vom 09.04.2014, VIII ZR 107/13

Sachverhalt

Vor Abschluss eines Mietvertrages erhielt der Kläger von der Hausverwaltung der Beklagten ein Formular einer sogenannten „Vor-Vermieter-Bescheinigung“. Damit sollte der bisherige Vermieter bestätigen, wie lange das Mietverhältnis gedauert und ob der Mieter die Kaution und die Miete pünktlich gezahlt habe und auch sonst seinen sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen sei. Der Kläger gab diese Formulare ausgefüllt zurück und bestätigte, dass er seine Pflichten aus dem Mietvertrag stets pünktlich erfüllt habe. Dies stimmte nicht, die Bescheinigung war frei erfunden und gefälscht. Weder hatte der Kläger an der angegebenen Adresse gewohnt noch mit dem seinerzeitigen Vermieter in dem genannten Zeitraum überhaupt einen Mietvertrag abgeschlossen.  

Entscheidungsgründe

Als eine erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten bezeichnet der BGH die Vorlage einer gefälschten bzw. frei erfundenen Vor-Vermieter-Bescheinigung durch den Kläger, sie mache eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar und rechtfertige die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. 

Eine Pflichtverletzung des Klägers entfalle auch nicht etwa deswegen, weil die in dem Formular über das vorangegangene Mietverhältnis gestellten Fragen in Teilen ggf. unzulässig gewesen sein mögen und es dem Mieter deshalb freigestanden haben könne, insoweit unwahre Angaben zu machen. Vielmehr habe die auszufüllende Bescheinigung gerade keine Fragen enthalten, die den persönlichen oder intimen Lebensbereich des Mieters betrafen und aus diesem Grunde unzulässig sein könnten. Fragen nach der Person und Anschrift des Vor-Vermieters, der Dauer des vorangegangenen Mietverhältnisses und der Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten seien ebenso wie Fragen nach den Einkommens- und Vermögensverhältnissen geeignet, sich über die Bonität und Zuverlässigkeit des potentiellen Mieters ein ungefähres Bild zu machen. Zwar bestehe kein Anspruch des Mieters gegen seinen bisherigen Vermieter auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (vgl. BGG vom 30.9.2009, VIII ZR 238/08). Dies führe aber keineswegs dazu, dass der neue Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages eine diesbezügliche Bescheinigung von Mietinteressenten nicht erbitten und dieser eine solche Bescheinigung fälschen dürfte. 

Kommentar

Die Entscheidung des BGH erinnert an den insbesondere in den letzten Monaten in den Medien gern zitierten Satz: „Wer lügt, der fliegt!“ Erfreulicherweise haben die Richter des VIII. Senats auch Stellung genommen zu der Rechtsfrage, welche Auskünfte ein Mietinteressent auf Anfrage dem Vermieter zu seiner Bonität und Zuverlässigkeit erteilen muss.