Das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie: Maklerverträge widerrufbar?! Worauf künftig zu achten ist!

Am 14.06.2013 hat der Deutsche Bundestag das Gesetz zur Umsetzung der EU-Richtlinie über
die Rechte der Verbraucher (sog. Verbraucherrechterichtlinie) beschlossen und am
20.09.2013 verkündet. Das Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen wurde dabei neu
strukturiert und grundlegend neu gefasst. Spätestens mit Inkrafttreten dieses Gesetzes
unterliegen per 13.06.2014 auch Maklerverträge dem Widerrufsrecht, wenn sie mit Hilfe der
Kommunikationsmittel „Telefonate, E-Mails, Internet, Briefe, Faxe etc.“ zwischen einem
Unternehmer und einem Verbraucher abgeschlossen werden.

Wirksame Widerrufsbelehrung auf dauerhaften Datenträger

Jedem Makler ist infolgedessen zu empfehlen, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses –
gemeint ist der Maklervertrag! – eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung zu erteilen. Mit
dieser Widerrufsbelehrung wird der Verbraucher darauf hingewiesen, dass er das Recht hat,
binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen den (Makler-) Vertrag zu widerrufen. Dabei ist
darauf zu achten, dass die Widerrufsfrist 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses,
jedoch nicht vor Erhalt der Widerrufsbelehrung auf einem dauerhaften Datenträger (z.B. Brief,
Fax, E-Mail), beginnt. Der dauerhafte Datenträger muss es ermöglichen, dass der Empfänger
die an ihn gerichtete Erklärung so aufbewahren und ggf. speichern kann, dass sie ihm
während des für ihren Zweck angemessenen Zeitraumes zugänglich ist. Derzeit ist davon
auszugehen, dass vor allem Papier, Vorrichtungen zur Speicherung digitaler Daten (USBStick,
CD, Festplatten) und auch E-Mails diese Voraussetzung erfüllen. Dagegen reicht es in
der Regel nicht aus, wenn die Erklärung (nur) auf einer herkömmlichen Internetseite zur
Verfügung gestellt wird, selbst wenn sie von dort gespeichert oder ausgedruckt werden kann.
Hierbei ist nämlich nicht sichergestellt, dass die Erklärung über eine gewisse Zeitperiode
unverändert bleibt bzw. zugänglich ist.
Erhält der Verbraucher vor Vertragsabschluss keine oder eine textlich unzureichende
Widerrufsbelehrung, erlischt künftig das Widerrufsrecht spätestens 12 Monate und 14 Tage
nach dem Vertragsschluss.

Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge

Eine der weitreichendsten Veränderungen hat der Gesetzgeber in den §§ 312 ff. BGB
vorgenommen: Künftig ist jeder „außerhalb von Geschäftsräumen“ geschlossene Vertrag
belehrungspflichtig! Damit ist insbesondere auch der am Ort des Verkaufs- oder
Vermietungsobjektes geschlossene Vertrag widerrufbar. Dies hat zur Folge, dass auch etwaige
am Verkaufs-/Vermietungsobjekt schriftlich abgeschlossene Nachweis- und
Provisionsbestätigungen ohne ausreichende Widerrufsbelehrung widerrufbar sind. Der
Abschluss von schriftlichen Nachweis- und Provisionsbestätigungen sollte infolge dessen
künftig nur noch in den Geschäftsräumen einer der Parteien vorgenommen werden, in der
Regel wird dies das Maklerbüro sein.

Erlöschen des Widerrufsrecht

Das Widerrufsrecht erlischt nach § 356 Abs. 4 BGB (nF) bei einem Vertrag zur Erbringung von
Dienstleistungen künftig schon dann, wenn der Unternehmer – hier der Makler – die
Dienstleistung vollständig erbracht hat und mit der Ausführung der Dienstleistung erst
begonnen hat, nachdem der Verbraucher dazu seine ausdrückliche Zustimmung gegeben und
gleichzeitig seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger
Vertragserfüllung durch den Unternehmer verliert.
In Abkehr zu der bisherigen Regelung in § 312 d Abs. 3 BGB wird damit eine beiderseits
vollständige Erfüllung nicht mehr erforderlich sein. Der Makler kann also mit entsprechender
Doppelbelehrung und (zusätzlicher) ausdrücklicher Zustimmung durch den Verbraucher
künftig seinen Provisionsanspruch erhalten.

Wertersatz bei Widerruf

Hat der Verbraucher den Maklervertrag fristgerecht wirksam widerrufen, so ist er nicht mehr
an den Vertrag gebunden. Dem Makler kann jedoch ein Wertersatz zustehen, wenn er seine
Leistung bereits erbracht hat. Voraussetzung hierfür ist, dass der Verbraucher bei
Vertragsschluss über den Widerruf ordnungsgemäß belehrt worden ist, damit also die
14-tägige Frist begonnen hat und zudem der Verbraucher vor Ablauf der Frist vom Makler
ausdrücklich verlangt hat, dass dieser für ihn tätig wird. Auch hier ist darauf zu achten, dass
das ausdrückliche Leistungsverlangen des Kunden auf einem dauerhaften Datenträger – also
reproduzierbar – abgegeben ist wie z.B. Festplatte, E-Mails, Papier etc.
Nach den Entscheidungen des BGH vom 12.12.2013 (Az. III ZR 124/13) sowie vom
19.07.2012 (Az. III ZR 252/11) richtet sich die Bemessung des Wertersatzes nach dem
objektiven Wert der Leistung, soweit dieser das vertragliche vereinbarte Entgelt nicht
übersteigt. Der objektive Wert richtet sich dabei nach der marktüblichen – oder mangels einer
solchen – nach der angemessenen Vergütung, die für die Vermittlung eines entsprechenden
Hauptvertrages zu bezahlen ist. Der BGH führt hierzu folgendes aus:
„Zwar entfaltet die Maklerleistung erst und nur im Erfolgsfall ihren vollen Wert. Kommt es
aber zum Abschluss des Hauptvertrages, wird dieser Wert bereits realisiert; der Makler hat
seine Leistung in vollem Umfang erbracht (…)“

Was künftig tun?

1. Ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erteilen

Denkbar sind künftig mehrere Handlungsmodelle des Maklers. Da das Maklergeschäft in aller
Regel ein schnelles Geschäft ist, ist die Alternative, eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung
zu erteilen, die 14-tägige Widerrufsfrist zunächst abzuwarten und den Kunden mindestens
zwei Wochen zu binden, bevor die Nachweis- und/oder Vermittlungstätigkeit vom Makler
erbracht wird, eher die unpraktikablere Lösung.
In der alltäglichen Praxis wird es deshalb künftig darauf hinauslaufen, dass der Makler seinem
Kunden eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung – nebst „Textbaustein“ zum Wertersatz –
spätestens mit dem Abschluss des Maklervertrages erteilt. Dabei muss der Makler auch aus
technischer Sicht sicherstellen, dass die Widerrufsbelehrung „auf einem dauerhaften
Datenträger“ abgegeben wird.
Künftig benötigt der Makler daher eine Kundenbestätigung über:

• den Erhalt der Widerrufsbelehrung nebst Textbaustein Wertersatz (amtlicher Text)
  sowie
• eine ausdrückliche Erklärung des Kunden, dass der Makler bereits vor Ablauf der
  Widerrufsfrist mit seiner Leistung beginnen kann.

2. Schriftliche Provisionsvereinbarung treffen

Gerade im Hinblick auf die Unwägbarkeiten, die sich vermutlich nach Inkrafttreten des
Gesetzes per 13.06.2014 – vor allem in technischer Hinsicht – stellen werden, ist den Maklern
weiterhin zu empfehlen, soweit möglich auch schriftliche Provisionsvereinbarungen in
Anwesenheit von Makler und Auftraggeber abzuschließen. Anders als bisher dürfen diese
jedoch künftig nicht mehr außerhalb der Geschäftsräume geschlossen werden! Diese
Vereinbarungen sollten vorsorglich auch von beiden Vertragsparteien unterzeichnet werden.

3. Maklerklausel im Kauf-/Mietvertrag richtig formulieren

Nach diesseitiger Auffassung kann auch die im Kauf-/Mietvertrag in der Regel vereinbarte
Maklerklausel im Einzelfall problematisch sein:
Handelt es sich – was in Kaufverträgen oft zu lesen ist – um eine Bestätigung des
Maklervertrages, wird im Zweifel auch der Vertrag zugunsten des Maklers im Notarvertrag
durch einen Widerruf kippen. Eine in einem notariellen Kaufvertrag enthaltene Maklerklausel
begründet keinen von einer vorherigen Vereinbarung unabhängigen Provisionsanspruch des
Maklers, wenn die Klausel ausdrücklich auf eine „vereinbarte“ Provision Bezug nimmt,
tatsächlich jedoch ein Maklervertrag nicht abgeschlossen worden ist oder wirksam widerrufen
wurde.
Anders wird dies aber dann zu bewerten sein, wenn es sich bei dem Vertrag zu Gunsten des
Maklers um eine selbständige Anspruchsgrundlage handelt, also ein vom Maklervertrag
losgelösten Provisionsversprechen vereinbart ist.
Übernimmt der Käufer die vom Verkäufer an den Makler zu zahlende Provision im Sinne einer
Freihaltungsvereinbarung, ist kein Maklervertrag zwischen dem Makler und dem Auftraggeber
geschlossen, der widerrufen werden könnte.