Zuständigkeit der deutschen Gerichte für die Klage eines in Deutschland ansässigen Immobilienmaklers bei einem Auslandsobjekt in der EU

Ein in der Bundesrepublik Deutschland ansässiger Nachweismakler kann die offen gebliebene Maklercourtage in der Zuständigkeit der deutschen Gerichte gegenüber dem Maklerkunden geltend machen, auch wenn das Objekt im europäischen Ausland belegen ist, die Beurkun­dung des maßgeblichen Kaufvertrages dort erfolgte und der Makler auch Tätigkeiten am Ort des Objektes in Erfüllung des Maklervertrages ausübte. Neben der Zuständigkeit der deutschen Gerichte findet auf den Maklervertrag das Recht der Bundesrepublik Deutschland Anwendung.

OLG München, Urteil vom 26.02.2020; 15 U 4202/19

Sachverhalt

Die Klägerin hat als Immobilienmaklerin für einen deutschen Staatsangehörigen ein Hotel­objekt in Österreich in der Ausübung ihrer Tätigkeit als Immobilienmaklerin nachgewiesen. Nach einer Besichtigung des Objektes unterzeichnete der Maklerkunde einen Objektnachweis mit einer Provisionsvereinbarung von 4,8 % des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer, fällig und zahlbar von dem Maklerkunden bei Abschluss des Kaufvertrages.

Der Maklerkunde und spätere Beklagte beurkundete nachfolgend in Österreich einen notariellen Kaufvertrag, die Kaufpreisfinanzierung gelang hingegen nicht, sodass rund zwei Monate nach Beurkundung des Kaufvertrages wiederum notariell eine Aufhebungsverein­barung geschlossen wurde. Die Klägerin nahm den Beklagten auf Zahlung der Maklercourtage in Anspruch, und zwar aufgrund der in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin enthaltenen Bezugnahme auf den Gerichtsstand am Geschäftssitz der Klägerin, mithin in München. Das Landgericht München hat in erster Instanz die Klage als unzulässig abgewiesen und angenommen, dass der Gerichtsstand in Österreich liege und dies aus den Vorgaben der Verordnung über die gerichtliche Zuständigkeit Nr. 1215/2012 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12.12.2012 abgeleitet. Diese Verordnung regelt mit Wirkung ab dem 10.01.2015 die gerichtlichen Zuständigkeiten innerhalb der Europäischen Gemeinschaft. Die Klägerin verfolgte vor dem OLG München im Berufungsrechtszug die Maklercourtage weiter, mit Erfolg. Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichtes München hat die erstinstanzliche Ent­scheidung abgeändert und den Beklagten zur Zahlung der Maklercourtage vollen Umfangs verurteilt.

Entscheidung

Hinsichtlich der Zuständigkeit der deutschen Gerichte stellt das OLG München zunächst her­aus, dass das Landgericht die Klage zu Unrecht mangels internationaler Zuständigkeit abge­wiesen habe. Nach den Vorgaben der Verordnung über die gerichtliche Zuständigkeit in der EU ist grundsätzlich zwar der Wohnsitz des Beklagten maßgeblich, der zwischenzeitlich nach Österreich verzogen war; ausnahmsweise kann jedoch auch an dem sogenannten Erfüllungs­ort die Klage erhoben werden. Der Maklervertrag sei auf die Erbringung von Dienstleistungen gerichtet und für diese Dienstleistungen sei der Erfüllungsort grundsätzlich dort gegeben, wo nach dem Inhalt der vertraglichen Vereinbarung die maßgebliche Leistung erbracht wird. Das OLG München zieht für den Maklervertrag hierzu eine Parallele zu der Erbringung anwaltlicher Leistungen, die im Zweifel am Kanzleisitz des Rechtsanwaltes erbracht werden. Für den Nachweismakler nimmt das OLG München an, dass nach diesem Grundsatz ebenfalls davon auszugehen ist, dass der Nachweismakler seine Tätigkeit maßgeblich in den eigenen Geschäftsräumen erbringt. Die Teilnahme an Besichtigungs- und Notarterminen ändert hieran nichts. Der Senat führt ferner an, dass nach der Nachweismaklertätigkeit erbrachte weitere Tätigkeiten die Annahme eines Vermittlungsmaklervertrages nicht rechtfertigen, der Nach­weismakler bleibt vielmehr Nachweismakler, auch wenn nach der eigentlichen Nachweistätig­keit noch weitere Leistungen in Bezug auf den Kaufgegenstand erbracht werden und eine Begleitung zum Notartermin erfolgt.

Im Zweifel wird mithin der Erfüllungsort bei Maklern wie bei Rechtsanwälten an dem Sitz des Dienstleistenden angenommen, sodass hier der Rechtsstreit vor dem Landgericht München anhängig gemacht werden konnte. Hinsichtlich der Anwendung des materiellen Rechts bejaht das OLG München sodann, dass auf den geltend gemachten Anspruch das deutsche Recht anzuwenden ist. Für die Rechtswahl grenzüberschreitender oder auswärtiger Rechtsgeschäfte ist in der Europäischen Gemeinschaft die Verordnung über das auf vertragliche Schuldverhält­nisse anzuwendende Recht Nr. 593/2008 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 17.06.2008 anwendbar, die in der rechtlichen Praxis kurz ROM I-Verordnung genannt wird.

Sofern die Vertragsparteien nicht ausdrücklich eine Rechtswahl treffen, gilt das Recht des Ortes, an dem der Dienstleistende seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat, Art. 4 Abs. 1b) Rom I-Verordnung. Da der Makler seinen Sitz in der Bundesrepublik Deutschland hat, liegt die Voraussetzung für die Anwendung des Rechtes der Bundesrepublik Deutschland vor. Aufgrund der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages ist das sogenannte Hauptgeschäft zustandegekommen, sodass der aus der Nachweismaklertätigkeit folgende Vergütungsanspruch fällig wurde. Die spätere Aufhebung des Kaufvertrages aufgrund der gescheiterten Finanzierung berührt die Durchsetzbarkeit des Courtageanspruches nicht.

Fazit

Die auch bei erheblicher Courtagehöhe nicht selten anzutreffende dürftige Vertragsdokumen­tation erstaunt in der Praxis. Sowohl bei innerdeutschen als auch bei grenzüberschreitenden Maklertätigkeiten kann unter Kaufleuten über Gerichtsstandsvereinbarungen eine klare ver­tragliche Grundlage geschaffen werden, um für den Fall des Notleidens des Makleranspruches ohne prozessuale Vorfragen die Forderung gerichtlich durchsetzen zu können. Im europä­ischen Rechtsverkehr gibt der Europäische Gesetzgeber vertraglichen Regelungen sowohl hin­sichtlich der Gerichtsstandswahl als auch hinsichtlich der Anwendung des nationalen Rechtes wiederum den Vorrang und es entspricht offenkundig dem Interesse eines in der Bundes­republik Deutschland ansässigen Maklerunternehmens, die etwaig Not leidende Forderung an dem eigenen Geschäftssitz gerichtlich geltend zu machen, als aufwendig ausländische Prozessbevollmächtigte zu bestellen und sich einer unbekannten Verfahrens- und Rechtsord­nung zu unterwerfen. Mit einer entsprechenden Vereinbarung vor Erbringung der Makler­leistung kann dies zuverlässig sichergestellt werden, unterbleibt dies, zeigt die hier besprochene Entscheidung, dass jedenfalls bei der Nachweismaklertätigkeit der Anspruch ebenfalls in der Bundesrepublik Deutschland tituliert werden kann. Bei einem Vermittlungs­makler wäre dies schon nicht mehr gelungen.