Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.

BGH, Urteil vom 02.04.2014; VIII ZR 231/13

Sachverhalt

Die Beklagten, die Mieter einer Wohnung in Berlin sind, wurden durch die Hausverwaltung der
Eigentümerin aufgefordert, einer Erhöhung der seit 2006 unveränderten Miete um rund € 31,08 auf €252,37 zuzustimmen. Zur Begründung verwies die Hausverwaltung auf den Berliner Mietspiegel und wies u.a. darauf hin, dass „der Vermieter der Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen“ kann. Weiter heißt es: „Wir bitten deshalb um Zustimmung“. Die beklagten Mieter stimmten nicht zu, dies mit der Begründung, dass sich aus dem Erhöhungsschreiben nicht ergebe, dass die Hausverwaltung im Namen der Vermieterin gehandelt habe. Amts- und Landgericht Berlin gaben der Klage überwiegend statt, die zugelassene Revision blieb für die Beklagten ohne Erfolg.

Entscheidungsgründe

Das Urteil in dritter Instanz war durchaus kein Selbstgänger, denn in der mietrechtlichen Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte ist teilweise auch die Auffassung vertreten worden, dass ein Mieterhöhungsverlangen, dass durch einen Bevollmächtigten wie beispielsweise einer Hausverwaltung gestellt werde, nur wirksam sei, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter darin namentlich benannt werde (so u.a. noch LG Potsdam, GE 2013, 689 ff. sowie LG Berlin GE 2013, 483). Diese Auffassung teilt der BGH nicht: „Auch ein konkludentes Handeln in fremden Namen genügt“, so die BGH Richter, die darauf hinweisen, dass die Auffassung der Instanzgerichte mit der gesetzlichen Regelung in § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht vereinbar ist. Es bestehe auch kein Anlass, in Abweichung hiervon aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern. Denn die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung sei – wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft – durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gemäß § 164 Abs. 1 BGB gewährleistet. Wenn nämlich eine Hausverwaltung, die selbst nicht Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter abgibt, ist aus diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt.

Fazit

In der streitgegenständlichen Entscheidung ist allein durch die Bezugnahme im Erhöhungstext, wonach „der Vermieter zur Erhöhung berechtigt“ sei, klar zum Ausdruck gekommen, dass keine Eigenerklärung der Verwaltung, sondern eine Erklärung im Namen des Vermieters erfolgt ist. Dennoch sollte bei einseitigen Willenserklärungen durch eine Hausverwaltung, wie z.B. Mieterhöhungen, Abmahnungen und/oder Kündigungen stets darauf geachtet werden, dass diese im Namen des Eigentümers ausgesprochen werden; im Zweifel sind entsprechende Vollmachten beizufügen.