Betriebskosten-Vereinbarung

Eine mietvertragliche Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat, ist wirksam.

BGH, Urteil vom 10.02.2016; VIII ZR 137/15

Sachverhalt

Die Parteien des Rechtsstreits streiten darüber, ob die beklagten Mieter zur Tragung von Betriebskosten verpflichtet sind. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass „Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 II. Berechnungsverordnung“ zu zahlen sind und für Art und Umfang der Betriebskosten die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend sein soll. Die Beklagten meinen, dass die vertraglich vereinbarte Betriebskostenumlage mangels transparenter Vereinbarung unwirksam ist. Denn der Mietvertrag sei zu einem Zeitpunkt abgeschlossen worden, zu dem die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung gar nicht mehr in Kraft gewesen sei. Eine Bezugnahme auf nicht mehr geltende Vorschriften sei unwirksam. Sie könnten deshalb auch insoweit bereits geleistete Zahlungen zurückfordern.

Entscheidungsgründe

Diese Rechtsauffassung hält – so jetzt der Bundesgerichtshof – einer rechtlichen Prüfung nicht
stand. Entgegen der Auffassung des Landgerichts Kleve – des Berufungsgerichts – seien die
Regelungen im Mietvertrag ausreichend bestimmt und verstoßen nicht gegen das AGBGesetz.
Denn in der Wohnraummiete genüge zur Übertragung der Betriebskosten auf den
Mieter die auch nur formularmäßig zulässige Vereinbarung, dass der Mieter „die
Betriebskosten“ zu tragen hat, und zwar auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs
bzw. ausdrücklicher Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskosten-
Verordnung vom 25.11.2003.
Mit einer mietvertraglichen Vereinbarung über die Zahlung der „Betriebskosten“ sind die im
Gesetz und der Verordnung definierten Betriebskosten mithin vereinbart, eine Aufzählung
erübrigt sich. Denn der Begriff der „Betriebskosten“ sei seit langem gesetzlich definiert, im
Katalog ausreichend erläutert und für den Mieter hinreichend klar und verständlich.

Anmerkung

Zutreffend spricht der BGH von einer „unschädlichen Falschbezeichnung“, denn dass die
Mietvertragsparteien die Zahlung von „Betriebskosten“ für die Laufzeit des Mietvertrages
vereinbart hatten, dürfte auch jedem juristischen Laien klar sein. Maßgeblich ist der erklärte
Wille der Vertragsparteien, die möglicherweise ein „altes“ Mietvertragsformular verwendet
hatten, das jahrzehntelang die beanstandete Formulierung enthielt.