Betriebskosten sind nicht länger als drei Jahre aus der Kaution pfändbar

BGH, Urteil vom 20.07.2016; VIII ZR 263/14

Sachverhalt

Der Mieter einer Wohnung war seiner Vermieterin in den Jahren 2006 bis 2009 Teilzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen in Höhe von knapp 1000 € schuldig geblieben. Nach Beendigung des Mietverhältnisses 2009 behielt die Vermieterin die auf einem Sparbuch hinterlegte Mietsicherheit von etwa 700 € ein, um sich daraus in Höhe des geschuldeten Betrags zu befriedigen. Erst 2013 jedoch klagt sie das Geld auf dem Rechtswege ein.

Entscheidung

Der BGH entscheidet nur zum Teil zugunsten der Vermieterin: danach stehe ihr nur knapp 130 € für die jüngsten Ansprüche aus dem Abrechnungszeitraum 2009 (abgerechnet in 2010) zu. Dem BGH zufolge seien die übrigen Ansprüche mit Ablauf der Frist von drei Jahren bis zur Geltendmachung im Jahre 2013 verjährt. Betriebskosten seien als Teil der Monatsmiete „wiederkehrende Leistungen“ im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB. Dabei komme es bei wiederkehrenden Leistungen nicht darauf an, ob die Summe immer gleich ist oder der Betrag temporär sogar ganz ausbleibt. Auch die regelmäßig getrennte Abrechnung spreche für nichts anderes, es handele sich lediglich um einen reinen Rechenvorgang, da der Betriebskostenabrechnung kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukomme. Damit sind Betriebskosten von der Regel des § 216 Abs. 1 und 2 BGB, wonach eine Verrechnung der geleisteten Sicherheit auch nach der regelmäßigen Verjährungsfrist eingeräumt ist, ausgenommen. Der Großteil der Vermieter-Forderungen war 2013 somit bereits verjährt.

Praxishinweis

Bei ausstehenden Mieten ist darauf zu achten, dass für Zinsen und andere „wiederkehrende Leistungen“ – wie Betriebskostenforderungen – die Verjährungsfrist von drei Jahren gilt. Wiederkehrende Leistungen sind dabei nicht nur die jeweilige Grundmiete, sondern laut BGH alle Leistungen, die nach Gesetz oder Parteivereinbarung zu von vornherein bestimmten regelmäßig wiederkehrenden Terminen erbracht werden müssen.