Zur Wirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen eines Bauunternehmers, der die Vermittlung eines Kaufvertrages und den Abschluss eines Werkvertrages anbietet

OLG Hamburg, Urteil 05.02.2016,Az: 317 O 138/14

Sachverhalt

Der Kläger verlangt vom beklagten Bauunternehmen die Rückzahlung einer Reservierungssumme
in Höhe von 10.000 Euro. Die Beklagte bot für den Verkäufer ein unbebautes Grundstück
mit Bebauungsvorschlag an. Der Kläger interessierte sich hierfür und bat um eine Reservierung.
In der Reservierungsvereinbarung verpflichtet sich der Kläger zur Überweisung einer Summe von 10.000 Euro. Diese Summe sollte als „Anzahlung“ gezahlt werden. In der Reservierungsvereinbarung heißt es weiter:

„Dieser Betrag (10.000 Euro) versteht sich als Beratungshonorar und deckt u.a.
sämtliche Aufwendungen für z.B. Beratung, Betreuung, Vertragsvorbereitung, Abstimmungen
mit Notar, Behörden etc.. Dieser Betrag ist in voller Höhe im Kaufpreis
enthalten und wird bei Schließung eines Werkvertrages mit der (Bauunternehmen)
vollständig angerechnet.
[…]
Sollte es aus Gründen, die nicht im Verschulden des (Bauunternehmens) liegen,
nicht zum Abschluss eines Kaufvertrages kommen, wird die Anzahlung als Aufwandsentschädigung
einbehalten. Sollte das oben benannte Grundstück aus
Gründen, die nicht im Verschulden des (Klägers) liegen, nicht an diesen verkauft
werden, so erhält dieser die geleistete Anzahlung in voller Höhe zurück.“

Der Kläger leistete die Anzahlung. Zum Abschluss eines Werkvertrages kam es nicht. Der Kläger
erwarb das Grundstück vom Verkäufer und verlangt die Rückzahlung der 10.000 Euro.
Das Landgericht Hamburg weist die Klage zurück, das HansOLG weist die Berufung des Klägers
zurück.

Entscheidung

Das HansOLG führt aus, dass die „Anzahlung“ nach der Vereinbarung zurückzuzahlen ist, wenn der Kläger das Objekt nicht kauft. Nach Auffassung des Gerichts gilt diese Regelung aber auch für den Fall, dass der Kläger den Werkvertrag nicht abschließt. Dies folge aus der vertraglichen Regelung, wonach die Summe als „Beratungshonorar“ sämtliche Aufwendungen – und dies können nach Auffassung des Gerichts nur Aufwendungen der Beklagten sein – abdecken und bei Abschluss eines Werkvertrages vollständig angerechnet werden sollte.

Die Reservierungsvereinbarung bedurfte zwar der notariellen Form gemäß § 311 b Abs.1 BGB. Die Summe von 10.000 Euro belief sich auf mehr als 10 % des üblichen Maklerhonorars. Mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages über das Grundstück sei jedoch der Formmangel der Reservierungsvereinbarung geheilt. Dem stehe nicht entgegen, dass der in der Reservierungsvereinbarung vorgesehene Werkvertrag nicht geschlossen wurde und damit der Kaufvertrag als Hauptvertrag sich nicht mit der Reservierungsvereinbarung deckt. Dies ist deshalb unerheblich, weil der Grund für die Beurkundungsbedürftigkeit der Reservierungsvereinbarung darin liege, dass mit ihr Druck ausgeübt werden solle, das Grundstück zu erwerben. Druck, den Werkvertrag abzuschließen, führe aber nicht zur Formbedürftigkeit. Das gelte auch für den Fall, dass Kauf- und Werkvertrag in einem „Gesamtgeschäft“ verbunden sind.

Eine Verwirkung gemäß § 654 BGB komme vorliegend nicht zur Anwendung. Zwar hat der BGH eine Anwendung bejaht, wenn der Makler sich eine formunwirksame Reservierungsvereinbarung unterzeichnen lässt, die die sofortige Zahlung einer erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühr vorsieht. Dies sei vorliegend aber nicht der Fall. Vielmehr sollte die Anzahlung nicht ohne weiteres verfallen, sondern bei einem vom Kläger unverschuldeten Nichtzustandekommen des Kaufvertrages zurückerstattet werden. Überdies lagen nach Auffassung des OLG die Interessenlage und die rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen anders als in dem vom BGH entschiedenen Fällen. Vorliegend hatte die Beklagte nicht lediglich als Vermittlerin des Grundstücksgeschäftes, sondern daneben auch als Vertragspartner des mit dem Kläger abzuschließenden Werkvertrages die Reservierungsvereinbarung geschlossen.

Für den Werkvertrag sollte die Beklagte Vorleistungen erbringen. Dies hat die Beklagte unstreitig auch getan, so dass deswegen anders als bei einem Makler, der bei Reservierung eines Grundstückes allein den späteren Verdienst seiner Provision, nicht aber einen vollständigen Ausfall fürchten muss, durchaus ein anerkennenswertes Schutzbedürfnis der Beklagten bestand. Diesem sollte mit der Reservierungsvereinbarung, welche die Anrechnung der Anzahlung an den Abschluss des Werkvertrages knüpfte, Rechnung getragen werden.

Fazit

Die Praxis zeigt, dass nur wenige Reservierungsvereinbarungen richterlicher Überprüfung Stand halten. Vorliegend hat das OLG die keineswegs eindeutige Reservierung ausgelegt und zugunsten des Bauunternehmens die Regelung für wirksam gehalten. Bemerkenswert ist weiter, dass das OLG die Reservierungsgebühr auch nicht für verwirkt angesehen hat, ob wohl das Bauunternehmen die formunwirksame Vereinbarung vorgelegt und sich hat unterzeichnen lassen.