Schadensersatzanspruch des Verkäufers gegenüber dem Makler

Übermittelt der (Doppel-) Makler unter Verstoß gegen seine Prüfungspflichten einem
Kaufinteressenten unrichtige, für die Vermarktung nachteilige Informationen, verletzt er den
mit dem Verkäufer bestehenden Maklervertrag.

BGH, Beschluss vom 10.11.2016; I ZR 235/15

Sachverhalt

Der klagende Makler bietet im Rahmen eines ihm von den Verkäufern am 23.02.2012
erteilten qualifizierten Alleinauftrages ein mit einem Doppelhaus bebautes Grundstück für
€ 1.650.000,00 an. Der Käufer hatte zunächst nach einer Besichtigung € 1,3 Millionen
geboten. Die Verkäufer kündigten dem Makler den Alleinauftrag zum 30.09.2012. Der Käufer
erwarb sodann am 17.01.2013 beide Haushälften zu einem Preis von € 935.000,00 und
€ 665.000,00. Der Makler verlangt von den Verkäufern eine Verkäuferprovision in Höhe von
€ 38.080,00 und von dem Käufer eine Provision von € 57.120,00.
Widerklagend machen die Verkäufer Schadensersatz in Höhe von € 11.150,67 geltend, dies
mit der Begründung, der Makler habe unzutreffende Angaben zum Objekt gemacht. Hätte der
Makler zutreffende Angaben gemacht, hätte der Käufer das Objekt schon im August 2012
gekauft und ihnen – den Verkäufern – wären Finanzierungskosten erspart geblieben.
Das Oberlandesgericht Köln hat die beklagten Verkäufer zur Zahlung der Provision verpflichtet
und die Widerklage abgewiesen.

Entscheidung

Der BGH hebt das Urteil, soweit es die Widerklage betrifft, teilweise auf und verweist insoweit
den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück. Die Nichtzulassungsbeschwerde der
Verkäufer gegen die Verurteilung zur Provisionszahlung wird zurückgewiesen. Die beklagten
Verkäufer hatten geltend gemacht, dass die zögerliche Entscheidung des späteren Käufers
darauf beruhte, dass der Kläger Falschangaben zu dem Zustand der Kupferrohrleitungen und
den erzielbaren Mieteinnahmen einer Doppelhaushälfte gemacht habe. Da das
Berufungsgericht die Beweisantritte der Verkäufer unberücksichtigt gelassen hat, erfolgte die
Zurückweisung mit der Maßgabe, die Beweisaufnahme nachzuholen. Der BGH weist hierfür
auf seine Rechtsprechung hin, wonach der Makler zu seinem Auftraggeber in einem
besonderen Treueverhältnis stehe. Eine sachgemäße Interessenwahrung gebiete dem Makler,
nicht nur den Auftraggeber über das aufzuklären, was unerlässlich sei, sondern auch über alle
dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung
sein können. Diese Verpflichtung treffe dem Makler auch dann, wenn er nicht nur einseitiger Interessenvertreter einer der beiden Vertragsseiten sei, sondern – wie vorliegend – im
zulässigen Rahmen sowohl zu dem Verkäufer als auch zu dem Kaufinteressenten in
Vertragsbeziehung getreten sei. Die Unterrichtungspflichten treffen den Makler nicht nur
gegenüber dem Kaufinteressenten, sondern auch gegenüber dem Verkäufer, wenn er für
beide Vertragsteile tätig ist. Übermittelt der Makler unter Verstoß gegen seine
Prüfungspflichten einem Kaufinteressenten unrichtige, für die Vermarktung nachteilige
Informationen, liegt darin eine Verletzung des mit dem Verkäufer bestehenden
Maklervertrages.

Fazit

Die behauptete Verletzung von Nebenpflichten des Maklers ist zunehmend Gegenstand von
Maklerrechtsstreitigkeiten. Wie weit die Unterrichtungspflicht geht, hängt stets von den
Umständen des Einzelfalls ab. Der Makler sollte nur die ihm von dem anderen Vertragspartner
aufgegebenen Informationen an seinen Auftraggeber weitergeben. Stehen dem Makler
hinreichende Prüfungsunterlagen nicht zur Verfügung, muss er diesen Umstand dem
Auftraggeber gegenüber offenlegen.