Anforderungen an die Sicherungsanordnung gemäß § 283 a ZPO

AG Otterndorf, Beschluss vom 25.11.2016, Az. 2 C 285/16

Sachverhalt

Die Klägerin erhebt gegen ihre Mieter Räumungs- und Zahlungsklage wegen ausstehenden Mietforderungen. Darüber hinaus beantragt sie, dass die Beklagten wegen der Geld-forderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten haben. Sie trägt vor, dass sie im Hinblick auf ihre Kreditverpflichtungen und sehr geringen Einkünfte spürbare wirtschaftliche Nachteile durch die Nichtzahlung des Mietzinses hat. Sie ist auf die regelmäßige Mietzahlung angewiesen, um ihren Kredit bedienen zu können.

Die gesetzliche Regelung

Nach § 283 Abs. 1 S. 1 ZPO kann das Gericht, wenn eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden ist, auf Antrag der Klagepartei anordnen, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat. Folgende Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein:

1. Die Klage muss hohe Aussicht auf Erfolg haben
2. Die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für die Klagepartei gerechtfertigt sein.

Für den Antrag der Klagepartei genügt die Glaubhaftmachung der entsprechenden Interessen. Gibt das Gericht diesem Antrag statt, hat die beklagte Partei innerhalb einer vom Gericht zu bestimmenden Frist eine Sicherheitsleistung zu erbringen. Wird die Sicherheitsleistung nicht erbracht, besteht die Möglichkeit, die Räumung der Mietsache durch eine einstweilige Verfügung gemäß § 940 a ZPO durchzusetzen. Soweit die Klagepartei in dem Rechtsstreit insgesamt obsiegt, besteht die Möglichkeit, sich aus der Sicherheit entsprechend zu befriedigen. Die Regelung wurde mit dem Mietrechtsänderungsgesetz zum 01.05.2013 neu in die Zivilprozessordnung eingeführt. Zum Schutz des privaten Klein-Vermieters sollten damit besonders schwerwiegende Fälle von Zahlungsverzug schneller zu einer Räumungsmöglichkeit führen, um den Schaden in Grenzen halten zu können.

Entscheidung

Das Amtsgericht weist den Antrag zurück. Zur Begründung wird ausgeführt, die Vorschrift solle den Vermieter nach erfolgter fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges davor absichern, dass er die Weiterbenutzung der Räume hinnehmen muss, ohne die hierfür anfallende Nutzungsentschädigung realisieren zu können. Es sollen endgültige Forderungs-ausfälle bei langdauernden Hauptsacheverfahren verhindert werden. Der Wert eines (später) in der Hauptsache ergehenden Zahlungstitels solle gesichert werden und dem Mieter der Anreiz genommen werden soll, den Prozess zur Zahlungsverzögerung zu miss-brauchen. Eine solche Gefahr sei jedoch nur vorstellbar, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist und daher eine spätere Vollstreckung aus dem Räumungs- und Zahlungstitel erfolglos erscheint. Im Falle bloßer Zahlungsunwilligkeit komme eine Sicherungsanordnung ihrem Sinn und Zweck nach nicht in Betracht, da der Vermieter ja im Rahmen der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungs- und Zahlungstitel Geld erhalten könne. Liquidität erhalte der Vermieter durch die Sicherungsanordnung ohnehin nicht, so dass ihm auch zur Sicherung seiner Kreditverbindlich-keiten mit einer Sicherungsanordnung nicht unmittelbar geholfen sei.

Die Klägerin konnte eine Zahlungsunfähigkeit der Beklagten nicht darlegen. Das Gericht ging daher lediglich von einer Zahlungsunwilligkeit der Beklagten aus. Zwischen dem Zeitpunkt des Ausspruchs der fristlosen Kündigung und der Entscheidung waren zumindest teilweise rückständige Mieten bezahlt worden.

Fazit

Juristen und Praktiker hatten bereits anlässlich der Gesetzesänderung im Jahr 2013 prognostiziert, dass es sich bei der Neuregelung um ein „stumpfes Schwert“ für die Vermieterseite handeln würde. Die Entscheidung bestätigt diese Prognose. Groß-Vermieter werden in der Regel schon keinen besonderen Nachteil glaubhaft machen können, weil einzelne Mietausfälle nicht so erheblich ins Gewicht fallen werden; bei Zahlungsverzug, der auf behauptete Mietminderungsansprüche und Zurückbehaltungsrechte des Mieters gestützt wird und mögliche Beweisaufnahmen über Mängel der Mietsache anstehen, scheitern die Anträge oftmals an dem Merkmal einer hohen Aussicht auf Erfolg. In dem hier zugrunde liegenden Sachverhalt half nicht einmal die besonders schwierige wirtschaftliche Lage der Klägerin.