Aufklärung durch den Makler

1. Wird vor Abschluss des Mietvertrages (hier: Frisörbetrieb) dem Mieter nicht mitgeteilt, dass das in Bahnhofsnähe gelegene Mietobjekt zuvor als Rotlichtgeschäft genutzt wurde, ist dieses Verschweigen keine arglistige Täuschung.
2. Weder Makler noch Vermieter müssen einen neuen Mieter ungefragt über frühere Mieter des Mietobjektes informieren.
3. Vor Abschluss eines Mietvertrages ist es eigenständige Aufgabe beider Vertragspartner, sich selbst die notwendigen Informationen für die Entscheidung darüber zu beschaffen, ob der Vertragsabschluss für sie vorteilhaft ist.
4. Nur wenn ein Wissensgefälle besteht, also der Mieter selbst keine aussichtsreiche Möglichkeiten oder aufgrund mangelnder Anhaltspunkte oder Unerfahrenheit keinen Anlass hat, sich hinsichtlich der konkreten Umstände beim Vermieter zu erkundigen oder eigene Recherchen anzustellen, können den Vermieter besondere Aufklärungspflichten treffen.

OLG Düsseldorf, Urteil 10.10.2016; Az. 7 U 143/15

Sachverhalt

Der klagende Makler verlangt Provision für die Vermittlung eines Mietvertrages über ein Ladengeschäft / Frisörsalon im Düsseldorfer Bahnhofsviertel. Die beklagte Mieterin hat den Maklervertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten, ebenso wie den Mietvertrag. Sie wirft dem Makler vor, dass er sie nicht darüber informiert habe, dass das Mietobjekt zuvor als Bordell genutzt worden war.

Entscheidung

Das Landgericht Düsseldorf hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Beklagten wird vom OLG Düsseldorf zurückgewiesen. Das OLG verneint eine Aufklärungspflicht des Maklers hinsichtlich der früheren Nutzung des Objekts als Bordell und damit die Wirksamkeit der von der Beklagten erklärten Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Grundsätzlich bestehen nach Auffassung des Gerichts vor Abschluss eines Mietvertrages über ein Gewerbeobjekt keine Aufklärungspflichten des Maklers, da es dem Mieter selbst obliegt, sich eigenständig die notwendigen Informationen zu besorgen. Ausnahmsweise bestünden vorvertragliche Aufklärungspflichten hinsichtlich der Umstände, die für das Mietobjekt von besonderer Bedeutung sind und deren Mitteilung nach Treu und Glauben erwartet werden kann. Eine allgemeine Aufklärungspflicht bedeutet auch ein Wissensgefälle dahin, dass die aufklärungsbedürftige Partei selbst keine Möglichkeiten hat, sich über die konkreten Umstände durch Nachfrage Klarheit zu verschaffen. Vorliegend war der Bordellbetrieb seit mindestens einem halben Jahr vor Mietbeginn eingestellt worden. Das Objekt befindet sich am Hauptbahnhof. Der vereinbarte Mietzins liegt mit 10 Euro pro Quadratmeter im unteren Segment. Die Beklagte konnte nicht erwarten, dass die Örtlichkeit und die Straße ein besonderes Ansehen ausstrahlen würden. Der Maklerlohn ist deshalb auch nicht gemäß § 654 BGB verwirkt.

Fazit

Die Entscheidung verneint überzeugend im vorliegenden Fall eine Aufklärungspflicht des Maklers. Dennoch ist zu betonen, dass der Umfang der zu leistenden Aufklärung alle wesentlichen Umstände hinsichtlich der Beschaffenheit des Vertragsobjekts umfassen kann. Dabei wird es jeweils auf die besonderen Umstände ankommen, aber auch darauf, ob der Maklerkunde erkennbar belehrungsbedürftig ist. So können über die Frage der Bebaubarkeit, des Baujahres, der Mietfläche etc. sich Zweifel an der Eignung des in Erwägung gezogenen Objekts ergeben und eine Aufklärung erforderlich sein. In einem Fall, in dem der Makler ein Einfamilienhaus vermittelt hatte, war ihm von der Rechtsprechung vorgeworfen, dass er den Käufer nicht über den in dem zu verkaufenden Objekt erfolgten Freitod des früheren Eigentümers unterrichtet hat. Die Rechtsprechung steckt den Rahmen der Aufklärung durch den Makler weit, so dass dieser – möglichst auch beweisbar – sicherstellen sollte, dass der Auftraggeber alle wesentlichen Informationen erhält.