Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung des Wohngeldes

BGH, Urteil 10.02.2017; V ZR 166/16

Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngeldes nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.

Sachverhalt

Der klagende Wohnungseigentümer verlangt von einem weiteren Miteigentümer Schadensersatz. Der beklagte Wohnungseigentümer hatte die beschlossenen Wohngelder nicht bezahlt. Diese betrugen für zwei Jahre 14.341,68 €. Der Verwalter hatte, weil seine Vergütung nicht gezahlt war, sein Amt niedergelegt. Das Wasserversorgungsunternehmen stellte wegen Zahlungsrückständen der Wohnungseigentümergemeinschaft die Versorgung ein. Der Kläger verlangt vom Beklagten 1.300,00 € Schadensersatz, weil ihm wegen Sperrung der Wasserversorgung Mieteinnahmen in dieser Höhe entgangen seien.

Entscheidung

Der BGH weist die Zahlungsklage ab. Der BGH führt aus, dass der Anspruch auf Wohngeldzahlung nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern nur der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusteht. Der einzelne Wohnungseigentümer ist auch nicht zur Geltendmachung der Wohngelder im eigenen Namen befugt. Zwar besteht unter den Wohnungseigentümern ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem u. a. die Pflicht erwächst, an einer ordnungsgemäßen Verwaltung der Gemeinschaft mitzuwirken. Zu den Treuepflichten, die zwischen den Wohnungseigentümern besteht, gehört auch die Pflicht, Beschlüsse zu fassen, die dem Verband die finanzielle Grundlage zur Zahlung der laufenden Verpflichtungen verschaffen. Da vorliegend wirksam beschlossene Wirtschaftspläne vorlagen, hätte der Verband deshalb, vertreten durch den Verwalter, durch alle übrigen Wohnungseigentümer oder einzelne Wohnungseigentümer für die Einziehung der Wohngelder Sorge tragen müssen. Diese Kompetenzverteilung erlaubt es nicht, die Pflicht zur Zahlung des Wohngeldes als Bestandteil der gegenseitigen Treuepflicht der Wohnungseigentümer – sei es als Haupt- oder als Nebenpflicht – zu qualifizieren, mit der Folge, dass die Nichtzahlung Schadensersatz-ansprüche nicht nur des Verbandes, sondern auch des einzelnen Wohnungseigentümers zur Folge hätte. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Wohngeldzahlungsverpflichtung nicht, kommen gegen ihn von vornherein nur Schadensersatzansprüche der Wohnungs-eigentümergemeinschaft, nicht aber des einzelnen Wohnungseigentümers in Betracht. Erleidet ein Wohnungseigentümer aufgrund einer Versorgungssperre einen Schaden und beruht dieser auf der unterbliebenen oder verspäteten Durchsetzung des beschlossenen Wohngeldes, können dem Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche gegen den Verband, nicht aber gegen den säumigen Wohnungseigentümer zustehen.

Fazit

Zahlungsunfähige bzw. zahlungsunwillige Wohnungseigentümer stellen für die übrigen Miteigentümer ein erhebliches Risiko dar. Der Verband kann bei mangelnder Liquidität seine Zahlungsverpflichtung gegenüber Versorgern nicht – vollständig – erfüllen; Instandhaltungs-, Instandsetzungsarbeiten können nicht in Auftrag gegeben werden. Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht es deshalb, bei Zahlungssäumnis einzelner Wohnungseigentümer die rückständigen Beträge möglichst umgehend rechtshängig zu machen und bei Vorliegen des Titels gegen den säumigen Wohnungseigentümer die Vollstreckung zu betreiben.