Provisionsanspruch eines Projektentwicklers

1. Ein Projektentwickler, der sich gegen eine prozentuale Erlösbeteiligung vertraglich zur Vermarktung einer Immobilie verpflichtet, hat keinen Anspruch auf Schadenersatz, wenn der Eigentümer das Grundstück unterhalb des Bodenrichtwerts an einen Dritten veräußert.
2. Eine Vereinbarung, die den Veräußerer vorab verpflichtet, an den von dem Projektentwickler benannten Kunden zu veräußern, unterfällt § 311 b BGB.

OLG Dresden, Urteil 01.12.2016; Az. 4 U 752/16

Sachverhalt

Die Klägerin, eine Projektentwicklungsgesellschaft, schließt mit dem Eigentümer mehrerer Grundstücke einen Vermarktungsauftrag. In der Vorbemerkung zum Vertrag ist von einer „renditeoptimierten Vermarktung“ die Rede. In Nr. 2 des Vertrages übernimmt die Klägerin die „aktive Vermarktung / den Verkauf der Liegenschaft“. Es handelt sich um eine 8.000 m² große Liegenschaft, bebaut mit einem sanierungsbedürftigen Industriegebäude. Der Beklagte schloss den Projektentwicklungsvertrag mit der Klägerin, um diese Liegenschaft zu vermarkten. Der Vertrag wurde nicht unterschrieben, wurde aber nach Angaben des Beklagten „so gelebt“.

Der Beklagte verkaufte Teilgrundstücke aus dem Gesamtgrundstück. Die Klägerin macht wegen des angeblich zu niedrigen Verkaufspreises Schadensersatzansprüche geltend. Alternativ behauptet sie einen entgangenen Vergütungsanspruch auf der Grundlage der Wertberechnung der Grundstücke nach den Bodenrichtwerten.

Die Klage wird bis auf einen geringen Betrag, den der Beklagte anerkennt, abgewiesen. Das OLG Dresden beabsichtigt, die Berufung der Klägerin durch Beschluss zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

Das Oberlandesgericht verneint einen Schadensersatzanspruch, da nicht erkennbar wird, welche Vertragspflicht der Beklagte verletzt haben soll. Das Gericht sieht in der Vorbemerkung zur Vereinbarung, in der von „einer renditeoptimierten Vermarktung“ gesprochen wird, keine die Klägerin schützende Vereinbarung. Die Vereinbarung gibt vielmehr nur den übereinstimmenden Willen der Parteien wieder, eine Zusammenarbeit zum Zwecke einer auf Gewinnerzielung gerichteten Vermarktung zu verabreden: Nicht mehr und nicht weniger.

Soweit es im Vertrag dann heißt, dass die Klägerin „die aktive Vermarktung / den Verkauf der Liegenschaft“ übernehme, habe sie eine Maklertätigkeit zugesagt. Dem Makler steht aber kein Schadensersatzanspruch zu, wenn der Verkäufer sich dazu entschließt, das Grundstück an einen anderen, als den vom Makler vorgesehenen Interessenten bzw. zu einem niedrigeren Preis als dem Makler vorschwebt, zu verkaufen.

Würde tatsächlich eine rechtlich bindende Verpflichtung des Beklagten, zum Verkauf nur zu einem Mindestkaufpreis zu bejahen sein, wäre die Vereinbarung gemäß § 311 b BGB notariell zu beurkunden gewesen. Der mittelbare Zwang zur Veräußerung könnte dann gegeben sein, wenn der Makler sich eine Vergütung für den Fall versprechen lässt, dass ein Grundstück nicht veräußert wird bzw. dass das Grundstück an jeden von der Klägerin benannten Erwerber veräußert wird, der sich auf eine Veräußerung zum Bodenrichtwert einlässt, bzw. sich ansonsten der Beklagte einem Schadensersatzanspruch in Höhe der Differenz ausgesetzt sehen würde. Nach § 311 b BGB sind alle Vereinbarungen, die für den Fall der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vorsehen und so einen mittelbaren Zwang zur Veräußerung begründen, formbedürftig.

Fazit

Die Ungenauigkeit und Unklarheit des Vermarktungsauftrages führt dazu, dass der Klägerin außer einer vom Beklagten anerkannten Mindestvergütung kein Anspruch zusteht. Letztlich handelte es sich, trotz einer beabsichtigten Projektentwicklungsvereinbarung, um einen Maklervertrag. Soll im Rahmen des Maklervertrages aber der Eigentümer zu Verfügungen über das Grundstück verpflichtet werden, wie eine Verkaufsverpflichtung oder eine Vereinbarung, die für den Fall der Nichtveräußerung erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Eigentümer mit sich bringt und damit einen mittelbaren Zwang zur Veräußerung begründet, so kann dies wirksam nur im Rahmen einer notariellen Beurkundung erfolgen. Die Tragweite des § 311 b BGB wird oft zum Nachteil einer Partei verkannt, was dann erst durch die gerichtliche Entscheidung geklärt werden muss.