Stillschweigender Abschluss einer Provisionsabrede

1. Der Abschluss einer Provisionsabrede nach § 652 BGB ist auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten möglich. Wer sich an einen mit „Angeboten“ im geschäftlichen Verkehr werbenden Makler wendet, erklärt hiermit jedoch noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision bei Zustandekommen eines Kaufvertrages über das angebotene Objekt. Soweit ihm nichts Gegenteiliges bekannt ist, darf der Interessent nämlich davon ausgehen, dass der Makler das Objekt vom Verkäufer vermittelt bekommen hat und er eine Leistung für den Anbieter erbringen will (Anschluss BGH, 22.09.2005; III ZR 393/04).

2. Bei unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande kommenden Grundstücksmaklerverträgen (hier: Übersendung eines Grundstücks-exposés an einen Interessenten aus der Kundenkartei per E-Mail) handelt es sich um Fernabsatzgeschäfte im Sinne von § 312 BGB in der Fassung vom 17.01.2011, die innerhalb der gesetzlichen Frist widerrufen werden können.

3. Abweichend von § 357 Abs. 1 BGB hat der Verbraucher bei Fernabsatzverträgen über Dienstleistungen bei einem wirksamen Widerruf Wertersatz für die erbrachte Dienstleistung nach den Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt nur dann zu leisten, wenn vor Abgabe der Vertragserklärung ein entsprechender Hinweis auf diese Rechtsfolge erfolgt ist und der Verbraucher ausdrücklich zugestimmt hat, dass der Unternehmer vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Ausführung der Dienstleistung beginnt.

OLG München, Urteil 12.12.2016; 21 U 3086/15

Sachverhalt

Der Makler besichtigt mit einem Kunden ein Objekt, das er diesem zuvor provisionspflichtig angeboten hat. Das Objekt gefällt dem Kunden nicht. Es wird vereinbart, dass der Kunde in die Kundenkartei des Maklers aufgenommen wird. Der Kunde präzisiert die Kriterien für das von ihm gesuchte Grundstück. Der Makler übermittelt dem Kunden daraufhin ein Kurz-Exposé mit Provisionshinweis über ein weiteres Objekt. Der Kunde verlangt weitere Informationen. Der Makler übermittelt das vollständige Exposé mit Anschrift und Kaufpreis. Der Kunde meldet sich beim Makler nicht mehr und erwirbt das Objekt fünf Monate später über einen anderen Makler. Eine Widerrufsbelehrung enthielt das Exposé des Maklers nicht. Der Makler verlangt von dem Kunden die Zahlung der Provision.

Entscheidung

Das OLG München bejaht das Zustandekommen eines Maklervertrages zwischen dem klagenden Makler und dem Kunden. Zwar sei nicht, wie der Makler vorträgt, ein Suchauftrag mit dem Kunden zustande gekommen. Auch wenn ein Kunde, ohne Bezugnahme auf ein Inserat, zum Makler Kontakt aufnimmt, um sich Objekte aus dessen „Bestand“ benennen zu lassen, kommt damit nach der Rechtsprechung des BGH ein Suchauftrag nicht zustande. Der Kunde kann dann davon ausgehen, dass die Objekte schon von dem Verkäufer dem Makler an die Hand gegeben worden waren und mit diesem ein Maklervertrag abgeschlossen war. Auch dass der Kunde seine Suchkriterien genauer angegeben habe, begründet vorliegend keinen Suchauftrag. Diese Anfrage des Kunden stellt lediglich die Kundgabe seines generellen Interesses an Informationen über Kaufobjekte mit den genannten Kriterien dar. Der Makler sollte ihm geeignete Angebote aus dem Bestand benennen. Ein Suchauftrag setzt voraus, dass der Kunde dem Makler einen eigenen Suchauftrag erteilt, d. h. dass der Makler sich selbständig „auf die Suche nach Objekten“ machen solle. Einen solchen Suchauftrag hatte der Kunde aber dem Makler vorliegend nach Auffassung des OLG nicht erteilt, und zwar auch nicht mit der Angabe seiner Suchkriterien. Das Gericht geht vielmehr davon aus, dass nach dem Wunsch des Kunden der klagende Makler nur Informationen über Kaufangebote mit den genannten Kriterien geben sollte, und zwar bezüglich Immobilien aus dem Bestand des Maklers.

Das Gericht bejaht jedoch das Zustandekommen des Maklervertrages, da mit der Übersendung des Kurzexposés mit Provisionshinweis der Makler ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages gemacht hatte. Der Kunde hatte dies angenommen, indem er weitere Unter-lagen anforderte und vom Makler erhielt. Unschädlich für das Zustandekommen des Makler-vertrages und damit des Provisionsanspruches ist nach Auffassung des Gerichts, dass der Kaufpreis um 12,5 % niedriger war als der im Exposé angegebene Preis.

Das Gericht bejaht auch die Kausalität der Tätigkeit des Maklers. Der beklagte Kunde erklärte zwar, er habe sich wegen des zu hohen Kaufpreises nicht mehr beim Makler gemeldet. Ihm sei das Objekt Monate sodann später von einem anderen Makler angeboten worden. Dennoch ist die Kausalität gegeben, da der Kunde durch den Nachweis des klagenden Maklers erst auf das Objekt aufmerksam geworden sei.

Die Kausalität war auch nicht deshalb unterbrochen, weil der Zeitablauf zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Kaufvertrages zu lang war. Hier lag zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Kaufvertrages nur ein Zeitraum von etwa fünf Monaten.

Der Maklervertrag ist jedoch wegen des von dem Kunden erklärten Widerrufs nach § 312 b Abs. 1 BGB a.F. entfallen. Da der Makler keine Widerrufsbelehrung übersandt hatte, konnte der Kunde den Maklervertrag wirksam widerrufen.

Das Gericht bejaht auch, dass der Maklervertrag ausschließlich im Wege elektronischer Kommunikation zustande gekommen ist. Das Angebot auf Abschluss des Maklervertrages erfolgte mit Anforderung des vollständigen Exposés beim Makler. Der Makler erklärte die Annahme dieses Angebots dadurch, dass er dem Kunden die Unterlagen übersandte. Wenn ein Vertrag von seiner Anbahnung bis zum Abschluss unter Verwendung von Fernkommuni-kationsmitteln zustande kommt, kann von einer ausschließlichen Verwendung von Fern-kommunikationsmitteln ausgegangen werden und damit das Fernabsatzgesetz zur Anwendung kommen. Da der Makler eine Widerrufsbelehrung nicht erteilt hatte und auch der Kunde nicht ausdrücklich zugestimmt hatte, dass der Makler vor Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der Dienstleistung beginnen könne, war ein etwaiger Wertersatzanspruch nicht zu prüfen.

Fazit

Das OLG München hat in nachvollziehbarer Abschichtung die Verhandlungen zwischen Makler und Kunden dahin überprüft und gewertet, ob und wann ein Maklervertrag zustande kommt. Dabei hat das Gericht für das Zustandekommen des Maklervertrag es ausreichen lassen, dass der Makler ein Kurzexposé dem Kunden übersandte und auf dessen Nachfrage das vollständige Exposé mit Namen und Anschrift des Verkäufers. Dass der Kunde sich dann nicht mehr meldete, keine Besichtigung und keine Anforderung weiterer Informationen etc. vornahm, berührt die Provisionsverpflichtung nicht, weil der Kaufvertrag in angemessener Zeit – ca. fünf Monate später – von dem Kunden abgeschlossen wurde.

Dass der Makler diesen Anspruch in Höhe von 82.110,00 € nicht durchsetzen konnte, lag letztlich nur an seinem Versäumnis, dem Kunden eine – wirksame – Widerrufsbelehrung zu erteilen, und zwar dies nach der alten Fassung für Fernabsatzverträge. Auch durch die Neu-fassung des Gesetzes über Fernabsatzverträge gilt bei Geschäften mit Verbrauchern, dass dann, wenn eine – wirksame – Widerrufserklärung nicht erteilt wird und auch nicht das Ein-verständnis eingeholt wird, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Ausführung der Dienstleistung beginnen kann, der gesamte Provisionsanspruch hinfällig wird.