Maklerexposé-Angaben als öffentliche Äußerungen des Verkäufers

1. Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines Kellers) in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 23/15, NJW 2017, 150, Rn. 7).
2. Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 23/15, NJW 2017, 150, Rn. 12). Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

BGH, Urteil vom 19.01.2018; V ZR 256/16

Sachverhalt

Der Käufer eines Hausgrundstücks macht gegenüber dem Verkäufer Rückübereignungsansprüche gegen Zahlung des Kaufpreises geltend. Das Grundstück war dem Käufer über einen Makler angeboten. Im Exposé heißt es:

„Es stammt aus den 50iger Jahren und wurde 2005 bis 2007 komplett saniert. D.h., Fenster, Türen, Bad, Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoß wurde ausgebaut, das Dach wurde – wie die Hohlschicht des Hauses – gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand …. Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“

Die Verkäufer hatten vor Vertragsabschluss und vor den Besichtigungen mit den Käufern die Kellerwände mit weißer Farbe überstrichen, so dass bei der Besichtigung der Eindruck entstand, der Keller sei trocken. Im Kaufvertrag war der Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart. Das OLG Oldenburg hatte einen Anspruch der Käufer auf Rückabwicklung des Kaufvertrages verneint, weil die im Keller vorhandene Feuchtigkeit keinen Mangel darstelle. Für Gebäude, die in den 50iger Jahren errichtet waren, seien feuchte Wände und Fußböden in Kellerräumen regelmäßig anzutreffen, weil Kellerabdichtungen noch nicht zum Stand der Technik gehörten. Zwar hätten die Verkäufer eine arglistige Täuschung begangen und damit vorvertragliche Pflichten verletzt. Daraus ergäbe sich aber – auch wegen des Ausschluss der Gewährleistungshaftung – kein Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages.

Entscheidung

Der BGH gibt der Revision der Käufer statt und bejaht einen Anspruch auf Rückabwicklung. Zwar hatten, wie der BGH ausführt, die Parteien des Kaufvertrages keine Beschaffenheitsangaben im Kaufvertrag bezüglich eines trockenen Kellers getroffen. Das Berufungsgericht habe aber übersehen, dass zur Beschaffenheit auch Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten kann. Dazu gehören auch Angaben in einem Exposé, unabhängig davon, ob der Verkäufer es selbst erstellt hat oder der Makler. Vorliegend war im Exposé der Keller als trocken bezeichnet worden. Tatsächlich war der Keller aber feucht. Die Verkäufer hatten nicht dargetan, dass sie das Exposé nicht kannten. Durch das Übermalen der Kellerwände mit weißer Farbe hatten die Verkäufer die Käufer über die tatsächliche Feuchtigkeitsbelastung arglistig getäuscht. Den Verkäufern war bekannt, dass die Käufer im Zeitpunkt der Besichtigung Wert auf einen trockenen Keller legten und die Feuchtigkeitsbelastung auf Grund des weißen Anstrichs nicht zu erkennen war. Der im Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss steht dem Anspruch nicht entgegen, da die Verkäufer vorliegend arglistig getäuscht haben.

Fazit

Eigenschaften, die im Exposé bezüglich der Beschaffenheit eines Grundstücks gemacht werden, können – auch wenn es sich damit um öffentliche Äußerungen des Verkäufers handelt – durch den im notariellen Kaufvertrag in der Regel vereinbarten Haftungsausschluss ausgeschlossen werden. Das soll, so der BGH, nicht gelten, wenn der Verkäufer arglistig täuscht, d.h. das Vorhandensein von Mängeln arglistig verschweigt. Die arglistige Täuschung lässt für den Käufer den Rückabwicklungsanspruch entstehen, und zwar auch dann, wenn grundsätzlich auf Grund des Baualters der Immobilie der Käufer nicht ohne Weiteres von einem trockenen Keller ausgehen konnte.