Makler als Auftraggeber des Notars II

OLG Hamm, Beschluss 29.06.2016 – : 15 W 367/15

Zur Frage, ob ein Kaufinteressent einen von ihm eingeschalteten Makler dazu bevollmächtigt hat, einen Notar einen kostenpflichtigen Auftrag für einen notariellen Vertragsentwurf zu erteilen.

Für einen nicht mit Grundstücks- und Notargeschäften vertrauten Kaufinteressenten ist es nicht ohne weiteres offenkundig, dass ein vom Makler angeforderter Kaufver­tragsentwurf für ihn auch dann kostenpflichtig ist, wenn der Kaufvertrag später nicht abgeschlossen wird. Es kann dem Makler obliegen, hier für die nötige Klarheit beim Kaufinteressenten zu sorgen und dem Notar, einen mit ihm zusammen arbeitenden Makler über diese Zusammenhänge zu unterrichten.

Sachverhalt

Der Makler weist einem Interessenten einen Ponyhof nach. Eine Besichtigung wird durch­geführt. Eine Besprechung mit dem Verkäufer, dem Makler und dem Kaufinteressenten findet statt, wobei auch über die Beauftragung eines Notars gesprochen wird. Der Makler ruft beim Notar an und bittet um Erstellung eines Kauvertragsentwurfes. Der Verkäufer übersendet dem Notar seine persönlichen Daten sowie einzelne Daten des Kaufinteressenten. Der Notar über­sendet den Kaufvertragsentwurf dem Verkäufer und dem Makler, der dem Notar noch einen Ergänzungswunsch aufgibt. Zu einer Beurkundung kommt es nicht. Ansprüche des Notars gegenüber dem Kaufinteressenten werden vom OLG Hamm verneint.

Entscheidung

Zwar war nach Auffassung des Gerichts nach Durchführung der Beweisaufnahme davon aus­zugehen, dass der Kaufinteressent mit der Beauftragung eines Notars einverstanden war. Es war aber nicht festzustellen, dass er den Willen hatte und davon ausgehen musste, dass der Auftrag in seinem Namen und auf seine Rechnung erteilt werden würde. Der Makler hatte als Zeuge erklärt, dass er davon ausgegangen sei, dass der Verkäufer Auftraggeber des Notars sein solle. Er selbst habe den Notar den Kaufvertragsparteien vorgeschlagen. Der Verkäufer sei damit einverstanden gewesen, der Kaufinteressent habe nicht widersprochen. Nach Auffassung des Gerichts reicht dies nicht aus, um den Kaufinteressenten als Auftraggeber und Kostenschuldner des Notars anzusehen. Es sei nicht ausgeschlossen, dass der Kaufinteressent davon ausgehen konnte; die Anforderung des Kaufvertragsentwurfs stelle sich für ihn als eine kostenneutrale Tätigkeit des Maklers darf. Der Notar, der den Kaufinteressenten in Anspruch genommen und den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsvollstreckung beauftragt hatte, wurde durch das OLG Hamm verpflichtet, dem Kaufinteressenten den Kostenbetrag für den Kaufver­tragsentwurf und die Vollstreckungskosten – zurück – zu zahlen.

Fazit

Der Makler als Auftraggeber eines Notars sollte dem Notar gegenüber deutlich machen, für wen er den Kaufvertragsentwurf in Auftrag gibt. Der Makler sollte sich von der Kaufvertrags­partei schriftlich bestätigen lassen, dass er bevollmächtigt ist, im Namen der Kaufvertrags­partei den Notar zu beauftragen und dass die Kaufvertragspartei für die Kosten haften werde. Selbst wenn der Notar nicht ohne weiteres davon ausgehen kann, dass der Makler selbst als Auftraggeber auftreten will, wird unter Umständen erst im Rahmen einer langwierigen Beweisaufnahme zu klären sein, ob Kaufinteressent, Verkäufer oder der Makler Kosten­schuldner des Notars sind. Zwar werden auch die Prüfungsanforderungen an den Notar, wer tatsächlich sein Auftraggeber sein soll, in den Entscheidungen betont. Um aber Streitigkeiten von vornherein auszuschließen, ist es für den Makler erforderlich, schriftlich zu dokumen­tieren, dass  er von einem der Kaufvertragsparteien zur Auftragserteilung ermächtigt wird und dass er diesen auf die Kostenpflichtigkeit der Tätigkeit des Notars hingewiesen hat.