Zur Umlagefähigkeit von Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens

BGH, Urteil vom 06.06.2018, VIII ZR 38/17

Sachverhalt

Dem vorausgegangen war die Klage einer Vermieterin gegen ihre Mieterin auf Zahlung von Gebäudeversicherungskosten für die Jahre 2012 und 2013. Nach dem Mietvertrag war die Umlage der Kosten für die Gebäudeversicherung vereinbart. Der Gebäudeversicherungs­vertrag schloss auch das Risiko eines „Mietverlustes“ infolge des versicherten Gebäude­schadens ein. Die Beklagte war der Ansicht, dass die Gebäudeversicherungskosten im Hinblick auf das Risiko des Mietausfalls nicht umlagefähig seien. Das Amtsgericht Düsseldorf hatte die Klage in erster Instanz abgewiesen. Die von der Klägerin eingelegte Berufung blieb ohne Erfolg. Nach Auffassung des Landgerichts Düsseldorf seien die Kosten für die Gebäudever­sicherung jedenfalls im Hinblick auf ein mitversichertes Mietausfallrisiko nicht umlagefähig. Es handele sich dabei nämlich nicht um Kosten einer Sachversicherung gem. §§ 88, 89 VVG, die sich auf Leistung desjenigen Betrages richte, der zur Wiederbeschaffung und Wiederher­stellung der versicherten Sache erforderlich sei. Die Versicherung des Mietausfallrisikos sichere lediglich einen wirtschaftlichen Folgeschaden des Vermieters ab. Dies wiederum diene nicht dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher, sondern vorrangig der wirt­schaftlichen Leistungsfähigkeit des Vermieters.

Entscheidung

Die Revision der Klägerin hatte dagegen Erfolg! Der BGH stellt hierzu klar, dass die Klägerin die Kosten für die Wohngebäudeversicherung gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 S. 2, 3 BGB, § 2 Nr. 13 BetrKV in Verbindung mit der entsprechenden Klausel im Mietvertrag in die Betriebskostenabrechnung für die streitgegenständlichen Jahre einstellen durfte. Dem stünde auch nicht entgegen, dass die Versicherung einen etwaigen Mietausfall infolge eines Gebäude­schadens einschließt.

Der BGH führt weiter aus, zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung nach § 2 Nr. 13 BetrKV gehörten auch die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Sturm-, Feuer-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführten Versicherungen. Hierunter seien auch alle Sach- (und Haftpflicht-) Versiche­rungen zu fassen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen. Dies sei bei einer Gebäudeversicherung der Fall. Im Versicherungsfall – dem Sachschaden des Gebäudes – decke diese die Schadensbeseitigungskosten ab und diene der Wiederbeschaffung und Wiederherstellung der Mietsache nach einem Versicherungsfall. Ein infolge des Sach­schadens entstehender Mietausfall sei – anders als bei einer separaten Mietausfallversiche­rung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdecke – kein eigenständiger Versicherungsfall, sondern Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung. Insoweit sei seine Mitversicherung als Folge eines Gebäudeschadens auch regelmäßig fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen. Es seien auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Verordnungsgeber die Umlage eines solches Mietausfalls dem Anwen­dungsbereich des § 2 Nr. 13 BetrKV zu entziehen beabsichtige. Darüber hinaus diene die streitgegenständliche Versicherung auch dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher. Sie komme insbesondere dem Mieter zugute, welcher die Versicherungsprämie der Gebäudeversicherung mitfinanziert. Dieser sei nämlich, sofern der Schadensfall aufgrund eines von ihm leicht fahrlässig verursachten Schadens eintritt, sowohl der Verpflichtung enthoben, den Schaden auf eigene Kosten beseitigen zu müssen als auch vor Regressansprüchen des Gebäudeversicherers geschützt, da eine im Interesse der Vertragsparteien gebotene ergän­zende Vertragsauslegung für diese Fälle einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers ergebe. Im Hinblick auf einen als Schadensfolge mitversicherten Mietausfall, erstrecke sich dieser Regressverzicht auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall. Das Berufungsurteil wurde daher aufgehoben und das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf dahingehend abgeändert, dass die Beklagte zur Zahlung der Gebäudeversicherungskosten verurteilt wurde.

Fazit

Der BGH hat mit seiner Entscheidung die in Literatur und Rechtsprechung seit längerem um­strittene Frage der Umlagefähigkeit von Gebäudeversicherungskosten betr. eines mitver­sicherten Mietausfallrisikos geklärt. Die Entscheidung überzeugt, insbesondere im Hinblick auf die Erläuterungen, dass die Versicherung des Mietausfallrisikos nicht, wie häufig vertreten, lediglich den wirtschaftlichen Interessen des Vermieters diene, sondern aufgrund der sich für den Mieter im Falle eines leicht fahrlässig verursachten Schaden ergebenden Vorteile auch dessen Schutz bezwecke.