Kein Schadensersatzanspruch des Vermieters bei durch den Mieter unzureichend ausgeführten, vertraglich vorgesehenen Schönheitsreparaturen am Mietobjekt

BGH, Urteil vom 22.08.2018; VIII ZR 277/16

Sachverhalt

Eine Vermieterin erhebt nach dem Auszug des Mieters Klage auf Zahlung von Schadensersatz. Im Vorfeld des Mietverhältnisses war im Rahmen einer „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Vormieter und Mieter vereinbart worden, dass der beklagte Mieter die Wohnung zwar in einem renovierungsbedürften Zustand übernehmen sollte, sich jedoch dazu verpflichtet hatte, alle notwendigen Renovierungsarbeiten eigenständig durchzuführen bzw. durchführen zu lassen und einen nicht näher festgelegten Geldbetrag hierfür von der Vormieterin erhalten sollte. Ferner sollte er die Wohnung mit Teilen der Möblierung der Vormieterin übernehmen.

Entscheidung

Das Berufungsgericht entschied auf Grundlage der Vereinbarung zwischen dem Mieter und der Vormieterin, den Beklagten so zu behandeln, als habe er das Mietobjekt in einem renovierten Zustand übernommen. Dies führte vorläufig zum Erfolg der Klage.

Anders sieht dies jedoch der BGH, der das Urteil des Berufungsgerichts aufhebt: Die im Vor­feld getroffene „Renovierungsvereinbarung“ sei unwirksam, da sie den Mieter verpflichte, die Wohnung in einem besseren Zustand an die Vermieterin zurück zu geben, als er sie von ihr erhalten habe, ohne hierbei einen angemessenen Ausgleich für den Mieter zu gewährleisten. Hinzukomme, dass sich die „Renovierungsvereinbarung“ ausschließlich nur auf das Verhältnis der Vertragsparteien beziehe, hier also nur zwischen Mieter und Vormieterin. Sie verliere somit ihre Relevanz für den Prozess, da das Verhältnis von Mieter und Vermieterin und damit die zwischen diesen beiden Parteien geschlossenen Verträge und Vereinbarungen von ihr unberührt bleiben.

Fazit

Es scheint verwunderlich, dass ein Fall wie dieser überhaupt bis vor den Bundesgerichtshof getragen wurde. Ein Vermieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ein Mietobjekt in besserem Zustand zurück zu bekommen als er es dem Mieter überlassen hat. Sollte der Ver­mieter jedoch aus zeitlichen Gründen o.Ä. eine Renovierung durch den Mieter vorziehen, ist er gehalten, diesem einen „angemessenen Ausgleich“ zu gewähren, wenn er möchte, dass der Mieter während der Vertragslaufzeit zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Dieser Ausgleich muss vertraglich bestimmt und festgehalten werden und vom Vermieter nachweisbar sein.