Zur Wirksamkeit der Vereinbarung einer Verwaltungskostenpauschale im formular­mäßigen Wohnraummietvertrag

BGH, Urteil vom 19.12.2018, VIII ZR 254/17

Sachverhalt

Dem vorausgegangen war die Klage eines Mieters gegen seine Vermieterin. Die Parteien schlossen im Juli 2017 einen Wohnungsmietvertrag, in dem unter anderem folgende Regelungen enthalten waren:

„§ 7 -Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen

1.

Die Miete netto kalt beträgt                                             zzt. EUR    1.499,99

Der Betriebskostenvorschuss für

Betriebskosten gemäß § 18 beträgt                                   zzt. EUR      158,12

Der Heizkostenvorschuss beträgt                                      zzt. EUR      123,75

Verwaltungskostenpauschale                                           zzt. EUR        34,38

zzt. monatlich insgesamt                                                              EUR   1.816,24

§ 18 – Betriebskosten

[…] Im Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter gem. § 560 Abs. (1) BGB berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. […]“

Der Kläger zahlte auf die Verwaltungskostenpauschale im Zeitraum von Mitte Juli 2015 bis Januar 2017 einen Gesamtbetrag in Höhe von € 601,65. Mit der Klage begehrt er die Rück­zahlung dieses Betrages.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht Berlin das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung verurteilt.

Entscheidung

Die Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der BGH stellt klar, dass das Landgericht die Unwirksamkeit der vereinbarten Verwaltungskostenpauschale und den daraus folgenden Anspruch auf Rückzahlung rechtsfehlerfrei angenommen hat.

Zwar stünde es den Parteien grundsätzlich frei, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der Grundmiete vorzunehmen. Die Verwaltungskosten als nicht umlegbare Kosten könnten hierbei in die Miete „eingepreist“ werden oder aber separat als weiterer Bestandteil der Grundmiete angegeben werden. Vorliegend sei jedoch in Übereinstimmung mit der Auffassung des Land­gerichts keine bloße Offenlegung der Verwaltungskostenpauschale als Bestandteil der Grund­miete zu sehen. Dies sei selbst nach der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung der Miet­vertragsklausel der Fall, so dass es im konkreten Fall nicht darauf ankomme, welche Aus­legungsmöglichkeiten ernsthaft in Betracht kämen.

Hierfür spreche insbesondere die Bezeichnung als Pauschale, welche der Grundmiete fremd sei. Darüber hinaus seien Verwaltungskosten ihrer Natur nach ebenfalls Betriebskosten, die jedoch nicht als sonstige Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Wohnungsmieter umgelegt werden können. Auch die im Mietvertrag vereinbarte Höhe der Mietkaution spreche gegen die Einordnung der Verwaltungskostenpauschale als Teil der Grundmiete, da diese exakt dem dreifachen Betrag der im Mietvertrag ausgewiesenen Nettokaltmiete entspreche. Auch der in § 18 des Mietvertrages enthaltene Vorbehalt der Erhöhung der Betriebskostenpauschale spräche nach der hier gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung für eine in sich geschlossene Betriebskostenvereinbarung und gegen eine Zuordnung der Verwaltungskostenpauschale zur Grundmiete.

Fazit

Der BGH bestätigt einmal mehr, dass Verwaltungskosten in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Dennoch kann der Vermieter sie nicht nur rechnerisch mit „einpreisen“ sondern auch separat aufstellen, dann jedoch nur als Bestandteil der Grundmiete. Da es sich um eine vom Vermieter gestellte Formularvereinbarung handelt, ist diese nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlich, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen. Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungs­möglichkeiten Zweifel verbleiben, gehen diese Unklarheiten nach § 305c Abs. 2 BGB zulasten des AGB-Verwenders, also des Vermieters. Im Hinblick auf die vielerorts bestehende Miet­preisbremse bringt eine Aufschlüsselung jedoch regelmäßig keine Vorteile mit sich, da der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bildet, die der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber­zustellen ist.