Haftung des Wohnungseigentümers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft bei verdecktem Leckageschaden.

AG Hamburg St. Georg, Urteil vom 01.11.2019, 980b C 13/19 WEG

Sachverhalt

In einer vermieteten Eigentumswohnung dringt durch undichte Fugen sukzessive Wasser im Bereich einer Dusche in eine Holzbalkendecke ein. Durch das eindringende Wasser kommt es zu einer schleichenden Verrottung an den Holzbauteilen. Nach der Aufdeckung des Schadens wird eine umfangreiche Sanierung erforderlich, die zu einem Teil durch eine Versicherungs­leistung finanziert werden kann. Hinsichtlich des nicht durch die Versicherungsleistung abge­deckten Sanierungsaufwandes nimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft den Miteigen­tümer auf Zahlung in Anspruch. Der Miteigentümer leistet zunächst den entsprechenden Betrag in Höhe von rund 6.500,00 € unter Vorbehalt und fordert im Wege der Klage die Rück­zahlung.

Entscheidung

Die Klage des Miteigentümers bleibt ohne Erfolg. Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg ver­neint den Rückzahlungsanspruch, da der vermietende Wohnungseigentümer aufgrund der schleichenden Zuführung von Wasser durch die dem Sondereigentum zuzuweisende Abdich­tung der Dusche einen Ausgleich gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft schul­dete. Der in Rede stehende Fall, in dem ein Schaden am Gemeinschaftseigentum durch mangelhafte Sondereigentum hervorgerufen wird, ist bisher noch nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung gewesen und in der juristischen Literatur wird der soge­nannte nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch im Verhältnis des Wohnungseigentümers zu der Wohnungseigentümergemeinschaft kontrovers diskutiert. Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg bejaht die analoge Anwendung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruches aus § 906 Abs. 2 S. 2 BGB und führt an, dass die übrigen Miteigentümer die verdeckt und schleichende Zuführung von Wasser durch eine undichte Abdichtung der Dusche nicht un­mittelbar abwehren können, während der Wohnungseigentümer die Verpflichtung hat, von dem Wohnungseigentum nur in der Weise Gebrauch zu entnehmen, dass die übrigen Mit­eigentümer nicht beeinträchtigt werden. Das Argument des Wohnungseigentümers, dass er eine ständige Überwachung der Fugen nicht schulde und eine Mängelanzeige des Mieters nicht vorgelegen habe, lässt das Amtsgericht nicht gelten.

Vielmehr habe der Wohnungseigentümer verschuldensunabhängig für Beeinträchtigungen einzustehen, die von seinem Sondereigentum ausgehen. Sollte der Mieter schuldhaft einen erkennbaren Mangel an der Abdichtung nicht angezeigt haben, wäre dies in dem Mietver­hältnis zu klären und gegebenenfalls der Mieter auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen. In dem Mittel des besteht auch die größere Sachnähe zur Klärung des etwaigen Mieterver­schuldens, während zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Mieter eine unmittelbare rechtsgeschäftliche Verbindung nicht besteht.

Fazit

Die vorliegende Entscheidung schließt eine Lücke in der Rechtsprechung. Es ist bisher unge­klärt gewesen, ob und aus welchem Rechtsgrund ein Wohnungseigentümer für Schäden am Gemeinschaftseigentum einzustehen hat, die von seinem Sondereigentum ausgehen, ohne das dem Sondereigentümer eine Pflichtverletzung vorgehalten werden kann. Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg nimmt eine verschuldensunabhängige Haftung aus einem nachbarähn­lichen Verhältnis an. In der bisherigen Rechtsprechung ist diese Lösung für einen Schadens­ausgleich gewählt worden, wenn ein Sondereigentümer einen anderen Sondereigentümer unverschuldet geschädigt hat. Im Gegensatz dazu ist ein Schadensausgleich ausgeschlossen, wenn durch das Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum beschädigt wird, da die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht in einem nachbarähnlichen Verhältnis zu dem geschädigten Sondereigentümer stehe. Es kommt bei den Leckageschäden mithin darauf an, in wessen Eigentum das schadensursächliche Bauteil steht. Werden die Wohnungseigen­tümergemeinschaft oder ein Sondereigentümer aus einem anderen Sondereigentum heraus­geschädigt, ist Ersatz zu leisten. Wird hingegen ein Sondereigentümer durch das Gemein­schaftseigentum geschädigt, bleibt eine verschuldensunabhängige Ersatzmöglichkeit aus.