Wann ist der Maklerlohn verwirkt?

1. Die Vorschrift des § 654 BGB betrifft ihrem Wortlaut nach zwar nur den Fall, dass der Makler vertragswidrig auch für den anderen Teil tätig geworden ist. Sie drückt aber einen von der Treu- und Sorgfaltspflicht des Maklers ausgehenden allgemeinen Rechtsgedanken aus und ist demgemäß auch in anderen Fällen anzuwenden, in denen der Makler unter vor­sätzlicher oder grob leichtfertiger Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in wesentlicher Weise zuwidergehandelt hat.
2. Die Anwendung der Vorschrift setzt nicht voraus, dass dem Auftraggeber ein Schaden ent­standen ist. Allerdings muss der Makler seine Treuepflicht gegenüber dem Auftraggeber vorsätzlich, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzen.
3. Ein Makler, der Doppeltätigkeiten im gleichen Haus durch zwei Mitarbeiter ausführt, hat zur Vermeidung der Verletzung der Vertraulichkeit und Neutralität entsprechende Vorkeh­rungen zu treffen.

OLG München, Beschluss vom 29.08.2019; 5 U 3296/19

Sachverhalt

Die beklagte Eigentümerin einer Wohnanlage erteilte dem klagenden Makler den Alleinauftrag, eine Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages nachzuweisen bzw. einen Kaufvertrag zu vermitteln. Als Provision wurde 6 % zzgl. MwSt. vereinbart mit der Maßgabe, dass diese Pro­vision nach vorheriger vertraglicher Vereinbarung vom Käufer gezahlt werden sollte. Der Kläger übersandte das hierfür erstellte Exposé mit drei weiteren Exposés über andere Objekte einem Interessenten und wies im Anschreiben darauf hin, dass im Vergleich aller vier Objekte ein bestimmtes anderes Objekt an erster Stelle stehe. Der Makler teilte dem Interessenten weiter mit, dass gute Chancen bestünden, das Objekt der beklagten Eigentümerin zu einem Kaufpreis zu verhandeln, der deutlich unter dem Exposé-Preis lag. Der Makler wies diesen Interessenten der beklagten Eigentümerin nach. Der Interessent bot einen Inklusiv-Kaufpreis, der auch die Provision beinhaltete. Die Eigentümerin war daraufhin einverstanden, im Außen­verhältnis die Provision an den Makler zu zahlen. Am gleichen Tag übersandte der Makler dem Interessenten eine Exklusivitätsvereinbarung, aus der sich ergab, dass die beklagte Eigen­tümerin zu einem früheren Zeitpunkt bereit gewesen war, zu einem wesentlich günstigeren Kaufpreis das Objekt zu verkaufen. Nachdem der Kaufvertrag abgeschlossen war, verlangte der Makler eine Provision in Höhe von 65.000,00 € von der Beklagten. Er berief sich u.a. darauf, dass durch die Übersendung der Exklusivitätsvereinbarung zwischen der Beklagten und einem früheren Interessenten die Preisverhandlungen nicht zu Ungunsten der Beklagten verschoben worden seien.

Entscheidung

Das Landgericht München hat die Klage abgewiesen und ausgeführt, dass der Makler, der einen Doppelauftrag hat, in die Preisverhandlungen nicht eingreifen darf. Hat er den Käufer schon über den Preis beraten und dieser dann seine Forderung gestellt, darf der Makler nicht mehr mit seinem Wissen und seinem Rat dem Gegner dienen. Auch wenn der Gegner ihn befragt, darf er nicht mehr beraten, weil er sonst Interessen des anderen Teils beeinträch­tigen würde. Er muss den Gegner darauf verweisen, sich anderweit Rat zu holen. Will er ihm dennoch auch in dieser Preisfrage dienen, so muss er sich das vom anderen Teil ausdrücklich erlauben lassen. Im Falle eines qualifizierten Alleinauftrages durch den Verkäufer dürfte der Makler nicht vom Objekt des Verkäufers abraten, in dem zugleich anderweitig vorgestellte Objekte als besser bezeichnet werden.

Im Beschluss des OLG München weist das Gericht darauf hin, dass der Senat beabsichtigt, die Berufung des Maklers gegen das Urteil des Landgerichts München zurückzuweisen. Das OLG führt aus, dass der Kläger leichtfertig gehandelt habe, indem er dem Interessenten mitteilte, dass die Verkäuferin zuvor bereit gewesen sei, das Objekt an einen anderen Interessenten zu einem niedrigeren Preis zu verkaufen. Selbst wenn ein Makler im gleichen Haus durch zwei Mitarbeiter handele, ist er nach Auffassung des Gerichts gehalten, zur Vermeidung der Ver­letzung der Vertraulichkeit und Neutralität entsprechende Vorkehrungen zu treffen. Da zwei Maklerverträge vorliegend geschlossen waren, war der Kläger an deren Pflichtenkatalog ge­bunden. Der Kläger war für den Interessenten nur als Nachweismakler tätig. Wäre der Kläger für den Interessenten aber auch vermittelnd tätig geworden, hätte er seine Pflichten schon deshalb verletzt, weil er diesen Umstand nicht offengelegt habe. Der Kläger war keinesfalls berechtigt gegenüber dem Interessenten unrichtige Angaben zu machen.

Fazit

Auch wenn im vorliegenden Fall die Verstöße des Maklers gegen seine Verpflichtungen aus dem Verkäufer-Maklervertrag schwerwiegend waren, ist es geboten, die Risiken der Doppel­tätigkeit im Hinblick auf das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Verteilung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäusern streng zu beobachten.